操盘手必读：人生财富最重要的三堂课
投资正如清晨浓雾慢慢散去，看到第一束阳光的变化一样，其间有千百种变化，难以把握。
改革开放30年来，炒金炒画、炒票炒股，很多人被套赔钱，甚至职业投资人的下场也好不到哪儿去，难逃被套的命运。黄金稀缺，为什么赔钱；文物字画古玩，长期收藏，肯定赚钱。为什么有人会赔钱？作为投资品种，黄金有涨有跌，古玩字画靠时间增值。价格和时间决定投资收益。
当我们以这个标准来看房地产投资，则会哈哈大笑。北京房价一路狂涨，只涨不跌，绝对的安全品种，尽管放心投。但问题又来了，张三家的房产涨得快，李四家的房产涨得慢，财富积累快慢又成了问题。
虽说价格和时间是投资的指南闹钟，但在房产投资领域却需要更精准的方法。我们以个案为例，来分析当下的投资标准答案。
如果把房产当成黄金来投资，通过租金回报获取收益，却不知地段在变，产品也会贬值。如果将房产作为股票投资，炒地炒房，只是玩的时间牌。
投资者通常只会关注价格、区位和产品，最容易忽略的是买进和卖出时点，这才是收益最大化的关键。而且，我们经常还会受到专家的观点影响、投资理论实践的挑战、政策的干扰、情感的冲动，把握分寸的确很难。
更何况，今天跟昨天投资房地产相比，各方面的变化更大。投资要有高度，站得高才能看得远，这一点有共识，但在投资时点上就有分歧。
比如，北京朝阳区豆各庄的恒大领寓，论区位，地处朝阳，站在高处，能看到北京最热黄金地段CBD核心区国贸中心，甚至能看到西山。
看多者问都不问就买，看空者却一口咬定CBD是最大泡沫，豆各庄板块会不会跟着受牵连；
看多者认为这是升值地段，看空者说升值低于500%不投；
看多者说南六环的大兴地价超过3万块钱，通州限购了，河北燕郊房价也破2万，如果朝阳区再出一块王，地价不会低于4万块钱每平方米，比恒大领寓的房价还要高出一截，看空者虽然认同这个道理，也明明知道自己已经错失多轮投资机会，就是下不了决心；
看多者说这个项目实景样板间全面开放，看得见摸得着，可以把方圆几公里的几十个项目比下去，看空者说万一北京迁都了，怎么办？你们会赔偿吗？
总之，多数人感激不尽，但总有少数人犹犹豫豫。
谁都希望任何一个项目现投现报，全北京收益最高，甚至希望恒大领寓就是国贸中心，产品与全球同步，价格史上最低，但世界上如果有这样的好事，请告诉我！
过去很多年，不懂房产的人赚了大钱，这是趋势投资。更多的精明投资者却一直搏最高溢价，不惜投入巨大精力研究产品、质量、户型、园林、配套、地段、物业、外立面等等，并且放在全球的资产价格表中比较，这都没有错。
比如，你已经决定买恒大领寓，老革命的新问题又出现了，现在买还是下周买下个月买，还是年后买？这是投资的时点选择。
另外一个问题是，买底层还是顶层？买最便宜那套还是最贵那套大户型，还是一定要买朝向最好的？买最小的三套，还是买最大的一套？
在投资时点决定后，怎么买又成了问题。反复纠结这些问题，迟迟下不了决心，找不到投资感觉，胸闷！
最郁闷的是，找到感觉后，发现明明是自己看中的房子，被别人先下手为强，自己后下手遭殃。
观望追高还是果断出手？出手潜力地段还是黄金位置？要尖叫产品还是保守方案？做第一个期房买进还是现房取尾？虽说有成功案例摆在跟前，但追求溢价最大化的雄心从未放弃。事实上，因为没买而后悔，买完更后悔的开发商队伍中的投资客也不在少数。专业都是双刃剑，难道是懂得太多输钱？
难道不是吗？显然不是，专业人士缺少的是标准投资方案。
投资者大体可分为三类：
一是吃螃蟹，选择期房、最高价、最好产品，潜力位置；
二是保守投资者，选择现房、最低价、中低档产品；
三是中间平衡者，凡事取中，准现房、普通地段、一般产品、普通地段。
如果将上述三类投资者的标准进行组合，又会有几十种选择方案，比如期房多低价，现房多高价，等等。
从经验上看，保守者风险可能最大，收益也最小。比如远郊和低档房的租金一直低于月供。相反，早期的外销房、黄金地段的写字楼和商业的投资回报早已价格升天。就好比炒股票，会投的人只捡最好、最贵的优绩股投，不会投的才会炒垃圾股。
对于一般投资人，理想投资方案即是中庸。普通聪明人最经常的方案,即是选择居中的时间、居中的价格、居中的区位、居中的产品进行投资，从对近十年房地产职业经理人投资的分析来看，除了通过内部价格选投自己营销的产品外，基本上都是以这个标准进行投资的。个别人甚至为此标准而放弃自己营销的高档货。
那么，你马上会以为，这是恒大领寓的软文。那么，即便你认可上述理论，也会追问恒大领寓是不是这类标准投资的最佳选择？
非也，恒大领寓却是另一个超越标准的投资产品。
中庸的标准投资，只能得到平均价值，获取平均市场收益。恒大领寓却强调，既要避免低投的保守和高投的风险，同样也要想办法超越标准投资，达到更理想的收益。从风险与收益守恒的原理出发，可以大批特批恒大领寓的想法很幼稚，多一分收益必须多一分风险，在投资这个领域中，只有更守恒的标准，没有更理想的方案，何来临界点？
事实上，的确有投资的临界点。
1.从中间往两头看，超高显然比超低强。原因是高房价配套的好地段和好产品，可以有效延缓随时间贬值的房产价值和收益，相反，越是往低的房价、地段和产品，随时间贬值更快。当然，如果你跟我讲三体理论，时间放大到无限，好的也必然会变坏，而坏的可以重新盖，满足守恒原则。但是，地价决定房价的道理，总是不变的吧。
2.走到高处的极端有风险。有没有泡沫不敢说，但是即便没有产业结构性的泡沫，也有区域产品的泡沫，至少有广告泡沫和人气泡沫。所以，高的极端一定会有问题。走到差不多的高处，就必须止住。
3.这个止住，就是投资的最佳临界点。
恒大领寓显然价格要继续走高，7号线延长线已经开工，从焦化厂东延至通州环球影城，其中一个站点离恒大领寓不过500米。一旦通车，更多投资客会蜂拥而至，此前恒大领寓因低调而不为投资客所知。
问题是拥进来之后，居然发现，无房可买。东五环豆各庄新盘极少，多为已经入市多年的二手房，恒大领寓是区域内唯一的高端公寓；放眼北京公寓市场，这也是朝阳区的独苗。
会不会因为供应少，恒大领寓店大欺客？我们知道，地段相同的房子，品质最高升值越快，所以要回归到产品层面。接着看产品，恒大领寓做高不做低，公寓豪宅化，真石材外挂、Art Deco 风格外立面，3.2米的层高、得房率最高80%、户型方正适用，舒适度摆在产品第一位。
作为精装产品，恒大领寓还很任性，科勒的卫浴龙头、志邦的橱柜、西门子电器……每平米6千元的精装标准。
这还不算，根据户型赠送最高15万元家私券，可选购曲美家具、索菲亚衣柜、光明家具等品牌。拎包入住，不用操心。
恒大领寓产品很奢，地段佳且有潜力，但价格却很适中。发现这个投资临界点后，你可能为资金发愁。价格虽然不高，总价也很合适，但还是希望首付也不要占用我太多流动资金。
不限购的公寓项目，常规是50%的首付款，余款做10年按揭贷款。恒大领寓则首创了10%首付，剩余40%首付款，一年内分两次付清。这一年中，无需月供，不交利息。
或许你认为，这简直就是白捡的便宜，会有这样好事？好事不常有，这回的确千真万确，当然事出有因。恒大领寓是恒大进入北京市场的第一个商品房项目，所谓“当头炮”。恒大不会拿自己多年的江湖声望开玩笑。
恒大是谁？中国房地产老大，中超冠军，球迷不会陌生。
所以，有必要关注恒大领寓，特别是近热它正处热销档期。当然，不仅是恒大领寓，所有按以上标准并达到投资临界点的项目都值得关注。
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