有大佬反对：换个姿势看2015豪宅榜

文章：刘东/楼亮

职务：院长/首席分析师

单位：中国中央别墅区发展研究院

万房投资

楼首席：

见字如面！

年底榜单满天飞，谈四点，配上我院的统计表（见附件）回复您来电询问的四个问题，与您交流供参考。

1.榜单中要不要剔除自住型商品房？

我们的榜单两种统计方法，一种是包括自住型商品房的榜单，另一种是剔除自住型商品房的榜单。毕竟自住型商品房的体量很大，不加以区分，会导致似是而非的结论。

还有一个原因是，今年是北京限购第五个年头，五年里的数据变化，会不会给我们一些新的启发？我做了图表，曲线之下，2015年不算大年，胜出者更不易。

2.北京市场限购取消时间表。

10多年前莱蒙湖别墅进入北京销售排行榜前十名，很多人都很诧异，别墅成交额居然能跑进前十。回过头来看2015年，豪宅或准豪宅已经成为北京销售排行榜的主力。如果不算自住型商品房，千万级以上的豪宅总额已经占到1/4，成交额高达600多亿。

这是一个什么概念？千万级豪宅市场越来越影响北京市的财政税收，而且豪宅市场的销售好坏间接影响北京市的土地出让收入。千万级豪宅越来越成为北京市楼市成交的主力。我的判断是，千万级豪宅销售份额占到30%，北京一定会出台相关放开高端限购的政策和措施。

3.从趋势上看，2000万以上的豪宅涨幅会更明显。

这一趋势将会延续到2016年。从套数上统计，1000万至2000万总价的豪宅在2015年有巨大的放量。但从成交价格分析，不如去年，比前年还差，去年不如前年。

分别从别墅和公寓涨幅变化看，3000万至6000万涨幅变化要大于1000万至2000万。2016年别墅、公寓大决战将在最低3000万总价量级摆阵。

4.单价不决定购买力，总价决定购买力。

总价决定你能买到什么样的房子。沿着这个思路往下走，按总价划分市场占有率，就是企业对市场统治力。

上述四点零散思考，供交流！

刘东

2016年1月7日

刘总：

来信知悉，完全赞同您提到的观点！

一是榜单还要有所区别为宜，有无自住型商品房，不仅数字结果上不同，而且这种杂居的土地出让制度是否合理，仍有待实践进一步检验。此外，我也认为，北京的住宅限购政策取消进入倒计时。

我想重点交流北京豪宅市场2015年的成交分析，必竟这涉及到开发商2016年的拿地决策和产品定位，做什么价位的产品，面积区间多少合适和面积段的搭配问题。

此外，贵司对产品分类进行详细划分，比如公寓式产品，分为六大类，分别是普通住宅、普通公寓、自住型商品房、酒店式公寓、商住公寓和LOFT公寓，很接地气。

2015年，媒体对豪宅的定义是单价10万+，若以总价论，的确更合适。所谓豪宅，总价量级在千万以上。我也观察到墅研院这样一组数字，从近五年的统计数字看，千万量级以上的新建商品房的成交金额占比，2015年是24.99%，是近5年来的峰值。近5年来的千万量级以上的新建商品房占比均值是18.73%。

如果将千万级豪宅再次进行划分，我们会发现，1000—2000万之间的豪宅成交量最大，具体到公寓市场，更有代表性，比如2015年1000万至2000万总价区间的公寓产品，实际成交1603套，2000万至3000万总价区间的公寓产品成交326套。

这组数字很有意义！1000万至2000万总价区间的产品，是2015年北京市场的主力，客户基数也最大。在2000万以上的总价区间段，则是2015年北京市场竞争最惨烈的战场，原因在于，这部分客群有限，产品竞争激烈，最考验开发商的综合实力。

谁是2000万豪宅（住宅+公寓）项目的销售冠军？答案是：泛海国际•世家平墅，销售金额25.90亿元。

若把总价区间主力在1000万至2000万之间的泛海国际•容郡观邸销售金额加上， 2015年泛海国际以41.41亿稳定北京楼市（豪宅+普宅）销冠。

也就是说，泛海国际在千万级豪宅市场占据了绝对的统治力，无论是市场主力总价段还是市场竞争最激烈的总价段。

具体到原因，泛海国际凭什么夺得2015年北京楼市千万级豪宅双项指标冠军？

我个人认为，主要有三点原因。

1.企业基因。

十多年前，北京豪宅市场流传一句话，北京无豪宅，光彩有点像。意思是说，如果北京市场没有豪宅，光彩国际公寓也是最像豪宅的。光彩国际公寓的开发商即是泛海国际。泛海国际有豪宅基因。

母强则子壮。母公司泛海控股旗下有40余家公司，其业务涵盖房地产、基础设施建设、银行、保险、证券、典当、能源、战略与创业投资、文化、资产管理和资本经营、物资贸易、消防电子、酒店、物业管理等诸多领域。

2.地段价值和产品价值结合。

何谓地段价值，一是位置商圈化，二是位置氧吧化。泛海国际地处北京东四环核心位置，毗邻CBD、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区等多个成熟商圈，并西邻朝阳公园这一城市绿肺与森林氧吧。商圈化是不离红尘，氧吧化是亲近大自然，正所谓离土不离尘。

何谓产品价值。外有朝阳公园，内有北京市罕见的奢华立体式景观园林。社区园林以古典主义为框架，通过加大地形起伏幅度，利用台地和下沉的景观设计手法，增加景观层次，形成立体式园林景观，营造出一种端庄、古典、大气的园林氛围。中央公园、自然赏景花园、芬芳花园、儿童游戏花园穿插设计，无论是林间漫步、休憩放松、还是亲子互动，都可以尽情享受，充分体现了人文关怀同时兼具良好的私密性。项目设计顶配也是吸引有钱有闲一族的大卖点。在产品设计中，采用白粉色全石材外墙，具有强烈装饰效果的檐部线条、古铜色栏杆、落地窗等设计细节，使整个建筑立面更有质感和立体感。不仅如此，建筑立面还通体干挂同一种石材。

地段价值和产品值互相加分，产生乘数效应。

3.软实力。豪宅的软实力一是会所，二是服务。

泛海国际每四栋平层别墅便拥有一座2000余㎡的私家会所，堪称豪宅会所中的头牌。不仅如此，泛海国际提供的高端酒店式服务，让业主有种酒店家的舒适感。

无论是颜值，还是气质，泛海国际皆内外兼修。作为优质的资产配置品种，万房投资正在向公司的高净值客户积极推荐。

楼亮

2016年1月10日

备注：

1.两封信件中的图片皆引自中国中央别墅区发展研究院，知识版板归其所有。

2.刘东总和楼亮总的交流内容有删减。

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