直击房企2016财报发布：旭辉给自己埋了一颗定时炸弹

今天上午，地产金句教父林中又一次在香港侃侃而谈，内容包括规模、利润、拿地，非常全面。

核心要点如下：

6000亿之前，旭辉不会停下来；

发展速度和融资会完美匹配，在财务上，都会一一对应，并且捆绑；

持续全面进入和布局二线城市。

把林中的讲话看完（附后），突然冒出一个大问题：这一大摊子事，谁来干?

大家都意识到上规模。上规模牵一发动全身，最核心的看点是：有没有成规模的得力管理团队，成为最大看点。找钱找地不难，最难的是找人。所以，很多房企推出了合伙人计划，项目跟投，包括旭辉。

但是，我们也看到3000亿规模企业中，也有企业没有跟投制度，比如恒大。

是不是一定要跟投，跟投能起多大作用?优劣隐患又在哪里?

地产大哥曾经明确反对项目跟投。我们做一个简单的类比，如果把一个跟投项目比作上市公司，会有这些人出现：大股东、小股东（跟投人）、管理团队。其中，管理团队既是跟投人，又是小股东。

不可避免，跟投制度面临9大考验：

1.跟投人的道德约束。

跟投计划中，都有明确的回报办法。如果市场有变，局部市场坐电梯下滑，管理层的推盘策略，会不会积极降价。

2．对管理层采取何种监督机制。

3.更多普通跟投人的知情权限和交流渠道。

4.普通跟投人和强势跟投人（具体指管理层），会不会因为信息不对称，增大利益冲突。

5.管理层会不会有资源转移和利润操控的动机。

6.大股东和跟投人的利益冲突发生后，有没有解决问题的机制。

7.要不要在跟投人中产生监事会，如何保证监事会的客观公正。

8.跟投人的表决权设计。

9.如何防止大股东侵犯跟投人的权益。

解决不好这些问题，跟投制度无疑是颗定时炸弹。

以下为旭辉控股（集团）有限公司2016年度业绩会现场问答实录（来源：观点地产网）：

现场提问：2016年应占企业业绩为10亿元，2015年同期是2亿元，合营企业主要是有哪些，为什么变动会这么大？

游思嘉：在业绩的损益表里面，核心利润和总利润有核心和非核心的，非核心的几个项目主要是：第一个，公允值的变动，公允值里面包括投资物业的公允值的变动；第二个，有财务对冲合同的盈亏公平值的变动在里面；第三个，有净汇率的亏损，这些有时候会多，有时候会少。

2016年公司核心利润和总的净利润的差别不算太多，原因有几个：第一个，公平值方面有别于几年前，公平值基本上变动不大；第二个，受汇率的影响，以前是亏损，2016年通过融资对冲把亏损减少了，这也是多个非经常性因素所导致的结果，2015年的差别其实更大，核心加非核心的总利润是少于核心利润的，2016年是差不多的情况。

关于合营企业的业绩情况，我们所有合营企业是非并表的地产开发项目，我们最早是在三年多以前开始做非并表合营的项目，这些项目去年基本上有比较多的项目开始进入业绩的结转期，以前都是有费用支出，所以在会计上有亏损。但是今年有一个比较大量的增幅，主要是这一批合营项目开始有利润的贡献，它虽然没有并表，但是它在这条线里面是正数的贡献。

因为我们公司除了有并表项目以外，还有很多非并表项目，这些非并表项目一旦过了三年以后会陆续提供利润，所以包括并表的，包括确认收入，还有合营，还有联营公司业绩方面这两部分都会有增长。

现场提问：公司曾说过要少买地，2017年的买地预算大概是多少？2017年1月份有一块地在香港获得，未来公司有没有更多进入香港的计划？公司首次进入的宁波、佛山、济南、三亚这四个地方的规划是什么样的，屯地和在建项目是多少？

林中：今年买地预算是基于我们650亿的销售目标，我们买地的权益部分大概是200亿，在买地总金额中权益比重占了60%，所以买地的合同金额应该在350亿左右。我们今年超额完成650亿元的销售目标是大概率事情，如果能够超额完成这一目标，我们买地的金额也可以随之增加。

其次，买地主要是要看机会，因为旭辉买土地还是非常准，要看城市、看板块、看周期。我们年初在佛山收购了几个项目，一块地的楼面价是1300元/平方米，另一块地楼面价是1500元/平方米，而今年在旁边同样的土地楼面单价为5500元。

所以我们要抢先在别人还没买之前就要进入这个板块，否则大家都看明白就没便宜的土地可以拿了。当时我们认为那个时候进佛山是比较好的，因为广州还没有开始热，广州热了佛山还没有热，但是广州后面会热，所以我们在佛山整个房价、地价启动之前进去了。

第二个判断是三亚，去年除了和恒基收购三亚项目以外，我们在海南还有几个项目，具体信息要等签了合同以后才会公告。

我们看到海南的市场在发生变化，包括三亚、海口。以前海南是一个第二居所的市场，旅游度假为主。现在因为北方雾霾很厉害，现在很多北方雾霾比较严重区域的中产阶级开始去海南买房子，且不是作为短期度假，而是作为长住，一年住四个月。所以这种需求量和客户市场发生了变化，是对海南这个市场根本性的变化。1、2月份海南市场就明显好转，我们在这之前合作进去，和恒基这个合作的项目拿的也是比较便宜。

第三个，宁波也是在低点的时候进去的。我们认为杭州的房地产市场空间还有，目前的板块中，宁波、绍兴的房价会随着中心城市的回调而回调，但是他们的节奏会比热点一线城市慢半拍，所以这半拍的时间内是我们买地的时间点。

我们还有两个正在洽谈的合作项目比现在拍卖的价格要便宜很多，所以买地是非常考验眼光的事情，你要比别人看得远，要比别人看得深，大家都看明白了拼的就是胆量，拼的是谁愿意接受更低的利润，这不是我们旭辉去买地的条件。

我们希望买到地，但还是希望这些土地未来都有合适的回报率，毛利率要保持在25%以上，净利率在12%以上，因为土地成本对毛利率、净利率影响是最大的，都是以亿元为单位计算的成本，一块地动辄十亿，几十亿，要想一个项目省10亿成本是不容易的，所以土地成本对毛利率的影响比较大。

内房企来香港市场我们不好评论，但从旭辉来讲，我们的主战场在国内。香港2015年我们收购了一个项目，今年也会合作一两个项目，但是毕竟不属于我们的重点区域。重点资源聚焦在国内，因为国内市场才是我们聚焦的重点，但香港也还是要有项目，因为香港也是中国的一线城市。

第二个，我们在香港还是要有一些项目开发，主要是来学习海外开发的经验，更有助于金融机构对旭辉的评级，因为如果在海外有比较多的优质资产，旭辉的金融评级，金融机构的信誉会更好，融资成本会更低。

但是你不会看到旭辉拿几百亿投资香港，香港毕竟不在我们目前重点投资范围内。

现场提问：刚刚说到今年比较看好二线城市，具体哪些城市会先进入？现在二线城市的限价是什么情况，怎么看二线城市今年楼价的增长？

第二个，刚刚说会加大在北京和上海出租物业的收购，具体是比较看好写字楼还是长租公寓，还是什么类型的资产，有没有在谈的，这一块的预算是多少？

第三个，今年人民币比较稳定，外汇对冲会不会继续做，你们在外汇损失方面的判断是什么？

林中：我们还是比较看好二线城市，因为一线城市的市场已经从原来的开发销售阶段逐步过渡到经营持有阶段，所以一线城市的土地供应量会不断的减少，而且新的地价会比较高，那些地都要做改善型产品。

未来销售开发的主战场在二线城市，二线城市进入了开发销售的高峰期，随着我们规模的扩大，我们一线城市的占比会越来越小，二线城市的占比会越来越大。

这是一个发展的规律，因为一线城市比二线城市快五到十年的开发周期，长三角二线城市我们基本上布局完了，我们有七个城市，上海、南京、杭州、苏州、合肥、无锡、宁波。环渤海湾我们有北京、天津、青岛、济南、沈阳。从环渤海湾来看，今年、明年我们会进石家庄，北京、石家庄、河北。中西部我们已经布局武汉、长沙、重庆、郑州，未来会看成都、南昌这些地方。

特别是在2017年我们会加大珠三角地区的布局，广州、佛山，我们未来会在中山、东莞、惠州、深圳有项目。从未来来看，未来几年中国比较好的二线城市，人口在500万以上的省会单核城市，有人口导入能力的，我们基本上会进去布局。包括西南的昆明、南京、贵阳，包括西北的西安、太原。但是我们基本上每年会维持两到三个进入新城市的节奏。

关于二线城市的限价，去年我们总共进入了16个城市，一线城市和二线城市因为房价涨得太快进行了调控。从目前来看限价执行得比较严格，我相信今年现价也不会结束。

从最近公布的房价价格，房价环比基本上不增长，增幅很小，个别城市还有增长，但是增长不那么大了，房价同比增长的幅度也在下降，整个市场会走向更健康的阶段。

房价不增长应该是今年全年的主基调，在一线和热的二线城市，但是土地会相应的增加，包括总理在两会上也讲了对一些热点城市的住宅类土地供应量会增加，土地市场在加温，所以土地市场会迎来一波机会。因为有的城市地价已经降了，有的还没有降，但是没有超过以前的热度，如果没超过以前的热点，你不降价就等于少付了一年半的利息。

第三个，北京、上海的核心持有物业，从我们内部优先选择来看，是核心地段的商业办公楼，比如说上海内环线的地铁上盖项目，这些我们基本上都会买，像北京像四环以内的地铁上盖项目，我们叫核心区域的商业办公楼。第二个是长租公寓，第三个是商业，第四个是酒店。我们的选择顺序是按照这个来选择的。

说到汇率对冲的问题，因为我们现在汇率已经锁定了大部分，如果今年有合适的机会，我们会剩下没有锁定的汇率锁定，但是我们会权衡下成本的问题，我们希望用低成本，或者没有成本的方式锁定汇率。

人民币汇率现在大家都看得非常稳，像去年年初很恐慌的情况不会再出现，但是有合适的对冲工具，低成本对冲工具我们还会做，因为我们还有境外借款没有进行汇率对冲，所以我们还会进一步进行汇率对冲工作，剩下20%会以合适的方式，更低的成本把汇率风险规避掉。

现场提问：买办公楼有没有什么预算一栋多少钱？

林中：没有预算，还是要看机会，在我们负债率可接受的范围内才会买。我们买了的项目你们可以看到公告，过段时间就可以看到一些新项目的公告。

现场提问：旭辉未来的发展节奏会是什么样？会做到多大的规模？

刚提到的香港的两个合作项目是自己拿地吗？那是什么类型的项目？投资预算是维持在行业的平均水平，还是会随着市场的热度增加？对今年毛利率有没有目标？

林中：无论是国内，或者是香港的收购，没有发生的事情我们不会做太多的评论，我们做了的就会发公告，还在谈的过程中我们就不披露。我讲的500亿魔咒不是一个企业的天花板，500亿、1000亿、以前是300亿，很多企业碰到这个关口的时候都比较难顺利的跨过去，或者会徘徊两三年，你要做好各种各样的准备。第一，你要有正确的战略。第二，你要有很强的战略执行力。第三，你要踏准行业周期，你就容易跨过这个关口。

未来几年旭辉是持续、稳定、有质量的快速增长期，我相信未来几年我们还是能够维持复合增长率比较高的水平。如果要具体说目标是多少，我觉得6000亿之前是不可能碰到天花板，这是就行业规模来讲。所以我们不会有一个终极目标，未来五年我们还是会有个比较快的增长，6000亿之前一个企业的增长速度基本上不会停滞不前。

第二个，关于香港的投资，每一个企业的战略不一样，我觉得还是取决于企业的战略。从旭辉来看，旭辉是一个内房股，所以旭辉主要的资源，至少90%以上的资源会集中在内地，不会太多的投在香港。但是香港也有投资，因为从整个财务角度，从有利于金融评级，以及信誉的角度，从学习的角度我们都应该在香港这个市场上尝试投资和开发，为我们旭辉下一个五年国际化做准备。

关于业绩锁定率和毛利率的问题，我认为未来两年旭辉的毛利率还是稳中有升的，因为这个和获取土地成本有很大的关系。如果土地拿多了，你的毛利率压力就会非常大，我们为什么不断控制投资的精准性，二线城市的毛利率并不会比一线城市低。

一线城市这几年项目比较难做，为什么难做呢？因为面粉和面包的价格是一样。所以一线城市毛利率高不仅仅是看静态毛利率，你可能五年开发毛利率高一些，我们还是要从动态来看，我们是看投资回报率，毛利率和周转率之间有一个平衡。

二线城市毛利率并不低，二线城市有一些项目毛利率还是比较好，旭辉的毛利率基本上维持在25%以上，逐步向30%的毛利率靠拢，这是旭辉在毛利率上的策略。

这个策略背后有几个重要点：第一个，控制买土地的价格。第二个，不断提高产品的溢价能力。第三个，有效的成本管理，包括对建安成本、费用成本的管理，这些就可以支撑我们毛利率的不断改善。

现场提问：刚才提到公司会在今年有更多的并购机会，目前已经有在洽谈的项目吗？在融资方面，除了在银行融资这个渠道以外，还有其他的融资方式吗？

林中：第一个，并购是未来旭辉的一个很重要投资方式，旭辉未来投资的多样性不是光靠在公开市场举牌，包括二级市场的并购，包括一、二级土地联动开发。因为有很多项目在并购中，我们不方便透露，但是一旦达到披露标准我们就会披露。

第二，关于旧城改造和一、二级联动开发，每一个城市的情况不一样。我们最近几年做了很多一、二级土地联动开发，土地熟化、旧城改造，和当地开发商合作，我们主要是在武汉、郑州、青岛、济南这些二线城市做，随着这些土地达到招拍挂条件，摘完牌以后我们就会公告。这些属于单纯的土地熟化，工厂改造，还有村镇改造。

游思嘉：旭辉的融资一般是和我们的业务发展紧密配合的，我们这么多年的融资都是按照需要来做的。今年国内公司债方面暂时有所收紧，长远来看国内企业债券融资在前几年开放以后，趋势上会继续开放，我觉得暂时收紧只是短期的停顿。

对于旭辉来讲，除了国内有公司债的发行以外，我们现在在五大银行，再加上主要的股份制银行都有很多总对总的客户关系，我们的年度授信现在超过700亿人民币。

刚刚我们进行财务阐述的时候，我们还没有还的银行融资很少，如果今年我们还需要融资，银行可以提供不错的支持。境外方面，我们今年年初的时候已经把境外今年到期比较高的债务赎回了，今年境外没有任何的再融资压力。虽然今年融资环境比去年稍微收紧，但是对公司来讲还是比较宽松。

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