多面毛大庆

来源: 万信网
以往,在万科有资格产生传说、故事和绯闻者,只有王石一人。现在,毛大庆成为万科新的“话题之王”。对于他,我们知道些什么?这种处境,又会给万科和毛本人带来什么?2013 年上半年,毛大庆陷入两场全国性风波。一场是“内部讲话

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以往,在万科有资格产生传说、故事和绯闻者,只有王石一人。现在,毛大庆成为万科新的“话题之王”。对于他,我们知道些什么?这种处境,又会给万科和毛本人带来什么?

2013 年上半年,毛大庆陷入两场全国性风波。

一场是“内部讲话”风波。今年5 月1 日,一篇关于《万科副总裁毛大庆在某内部沙龙的发言稿》在网络上广泛流传。短短几天内,“万科高管看空楼市”的言论迅速引发一系列关于楼市前景的热烈讨论。

一场是“被离职”风波。有消息称万科杭州公司总经理刘肖将接替毛大庆出任北京万科总经理。此消息一出,“毛大庆被迫离开万科”、“万科迎严峻人事危机”等新闻铺天盖地。毛大庆在微博上借用苏轼的《六月二十七日望湖楼醉书》,委婉澄清了离职传言,万科总部也回应称“暂无变化”。6 月25 日,万科B 股转H 股在港交所上市,王石、郁亮和毛大庆同时现身合影,变相澄清了“毛大庆离职”的传闻。

无风不起浪。毛大庆入职万科进入第五个年头,两场风波尾随而至,这其中又有哪些背后的逻辑联系?坊间传言,在媒体、同行和万科内部,毛大庆至少有三副面孔。而在经过审计的万科财报大数据下,毛大庆又是什么样?

故事版毛大庆

毛大庆是北京土著,却给人“北漂”感觉。在他大学毕业后的第一个十年,平均2.5 年换一份工作。此后,他穿梭于地产圈、演艺圈、政界和各种社会团体。

混成“北漂”,这也太不像他的学者家庭出身。毛大庆是在北京军队大院长大的,名字就来源于毛泽东主席的号召“工业学大庆”。他的父亲杜祥琬是中国“两弹一星”研制的核心人物之一,著名科学家,长期从事核武器理论设计与核试验诊断理论研究工作,是核武器中子学与核试验诊断理论领域的开拓者之一,也是国家最早派到苏联学习国防科技研究专家。母亲毛剑琴是中国航空航天领域第一个女博士,曾经从事核武器研究工作,后转做航天设备的推进系统和控制系统的研究及教学工作。妻子白小红的父亲是一位将军,她本人曾任职于中国惠普、吉宝集团等大型跨国企业的管理层。

“人在江湖漂”的毛大庆,似乎有多副面孔。

圈外朋友说他“很江湖”。新锐作家尹珊珊形容他“身上有五湖四海,甚至天南地北的元素,和三教九流的人都可以把酒言欢,什么事儿都有好奇心,喜欢插一杠子”。在电影《中国合伙人》片尾有一个毛大庆出演的镜头,他和冯仑等老板一起吃饭。镜头虽然只有一秒,他却自费买了很多电影票,请朋友去看他的表演。很多粗心的朋友看完电影,也没有发现他的影子。这让毛大庆哭笑不得,但他依然很热情张罗圈内圈外朋友去看他“一秒钟”演出。

在媒体眼中,毛大庆有“裁判使命与弱势关怀”。毛大庆有很多头衔,比如北京市政协委员、北京市青商会执行副会长兼公益部部长、中国欧美同学会商会副会长,等等,他更看重北京市政协委员这个头衔,参与北京市“十二五”发展规划等多项课题研究,提案多次入选北京市区优秀提案。有媒体不完全统计,毛大庆积极参与中央和地方政府保障性住房制度设计和建言献策工作,完成专题报告3 份,提案8 份。多年来,毛大庆一直资助汶川地震中的芭蕾女孩李月,并把这个孩子带到了北京,帮她治病,同时为她联系学校,在背后默默地支持她,与李月亲如“父女”。

因为当过中国房地产经理人联盟轮值主席的缘故,很多同行叫他“毛主席”。

作为一名职业经理人,毛大庆无时无刻不在跟算盘打交道,他却深更半夜伏案写他的童年记忆。他说,我没有什么经商之道,因为我从来不认为我是商人。我也不喜欢当商人,我也讨厌商人。我更喜欢到学校里头去码码字或者做一些与现在工作无关的事情。

真实的毛大庆到底是一副什么面孔?毛大庆曾经说过,我是一个随波逐流的人,从来不给自己定计划,但是一个人不能没有追求,我的目标就是做得最好。他还说过,“人需要挑战一下自己不敢碰的极限。我的这些经历告诉我,只有没打开的窗,而不存在没希望的事。如果有一件我该做的事,到现在还没有成功,只能说那个窗户我没找到,或者没打开。”

这两句话似乎阐释了他“漂”的一面。建筑艺术就是典型的“漂”艺术。是你注意时它就存在,你不经意时它就隐退到天地交汇的空间归属。作为一名科班出身的注册建筑师,毛大庆理应是有建筑师的理性与浪漫思维。打个比方,毛大庆可以绘出一幅精准的地图,却未必能找到回家的路。

既然在江湖,就会身不由己,毛大庆“病了”,而且“病得不轻”。毛大庆告诉媒体,恋上长跑前,“我曾经得了很严重的郁抑症,整宿整宿睡不着觉……一到夜里眼睛瞪得跟灯泡似的……看待事情非常非常悲观。”他曾经咨询过崔永元,看了心理医生,做了各种测试,确实患上了抑郁症。期间去美国跟王石吃了一顿四个小时的午餐,被王石定义为“不正常”。“我就像祥林嫂一样在那一直说一直说,最后王石忍无可忍地说,你这人怎么这么负面呢?”

这似乎是《美丽心灵》中国版,一颗郁抑的头脑终于获得了好莱坞式的救赎。在影片中,罗素·克罗的表演精湛,把一个品德乏善可陈的精神分裂者阐释成了心灵斗士:这个人的历史就是心灵被伏击、幻化和抗争的历史。中国版的毛大庆通过长跑和各种高调的活动,表现他的生机和热情,由漂变跑。上述多是对毛大庆的感性认识。多副面孔的背后,毛大庆其实只有一个职业身份——北京万科总经理和万科执行副总裁。透过万科财报,量化后的万科版毛大庆又是一个什么样的人?

业务版毛大庆

接连不断的毛大庆风波后,6 月30日,北京万科发布了2014 年上半年的漂亮销售业绩:截至2014 年6 月28 日,北京万科( 不含京外项目) 今年上半年已完成117.3 亿元的销售额。北京万科称,该数字不仅刷新了北京万科自身年度破百亿元销售额的时间纪录,更是刷新了房地产行业城市公司半年的销售纪录。

在圈内好友陈云峰眼中,毛大庆持续创造了北京万科的纪录。“直至2012年12 月中,万科北京销售额第一个突破100 亿元,为万科全国连续突破1000亿元立下头功,稳居京城地产开发商首位。”“据统计,北京近两年拍卖的土地万科拿走将近一半,创造了大型房企战略合作的行业神话。”

万科财报显示,在万科前十名全资附属公司中,2013 年,北京万科的营业收入排名是第7,净利润排名第2,总资产排名第1,净利润率排名第1(见表1)。跟北京万科的过去排名相比,在毛大庆带领下北京万科有很大进步(见表1)。但是,北京万科的营业收入严重拖了后腿,排名第7。

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如果跟北京万科过去历史数据相比, 是进步还是退步? 2009 年8 月,毛大庆入职北京万科, 以2013 年和2009 年的绝对数字比较,北京万科的营业收入下降了33.41%,净利润下降了15.55%,净利润率却增长了6 个百分点,总资产陡增100.60%(见表2)。这似乎跟我们印象中的北京万科业绩不一样。

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实际上,北京万科和万科财报中的数字都没有错,只是北京万科发布的数字要客户收房后才能确认进入万科财报,同时还要经过严格审计。当然,出于业绩平稳和盈余调剂的考虑,在并入万科财报前,北京万科可能出于保守考虑,藏有余粮。因此,我们采信的统计口径只能以万科财报为准。

上述万科官方版数字揭示了毛大庆的难言之隐:北京万科的营业收入跟兄弟公司相比,并不占据明显优势,排名仅仅是第七位。北京市场的营业收入排名第七,无论怎么说,都是很难堪。此外,从绝对数上比较,北京万科的营业收入和净利润下降了。无论如何,这两组数字都无法让人接受。

在上述数字中,有一组惊人的数字,就是北京万科的总资产由2009 年的900多亿元陡增至1800 多亿元,增长1 倍。这是过于让人目炫的数字。北京万科总资产增速过快的秘密在哪里?表3 给出了解释,大量的合作开发。不过,北京万科的合作开发很有特色,一是持股比例偏低,二是项目体量偏小。

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2009 年,北京长阳半岛项目系毛大庆拿下,万科持股50%。在2009 年,除了长阳半岛,北京万科剩下的6 个项目有3 个持股100%,持股比例最低也是49%。5 年后,2013 年北京万科主要开发项目除了小体量的北京大都会、北京北河沿甲77 号和北京万科蓝,鲜有100% 持股。上述三个项目的建筑规划面积皆不超过4 万平方米,北京万科持股比例最低降至35%。毛大庆出手的26个项目中,除了上述三个小体量项目,股权超过60% 的项目仅有北京天竺保税区项目和北京幸福汇,这两个项目规划建筑面积也仅仅约4.5 万平方米和13.78万平方米。合作开发意味着北京万科用1 块钱干2 块钱的事情。高密度的合作开发直接导致北京万科总资产爆增,但对营业收入的贡献却很有限。

令人遗憾的是,北京万科超过50万平方米的大盘并不多,仅有北京西华府、北京金域华府和北京长阳半岛三个楼盘,且股权均不超过50%。没有大盘保驾护航,北京万科接下来的营业收入堪忧。而这一点,恰恰是毛大庆难以及言的痛,它将直接影响万科对他的考核。

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净利润和总资产是北京万科的骄傲,也充分证明毛大庆进取的一面。但是,没有营业收入做保证,后者则面临断炊之舆。万科财报没有系统提供北京万科的净资产、负债和费用指标。在万科内部,净资产收益率是考核各个区域公司和负责人的核心指标之一。净资产收益率由三部分构成,一是表现盈利能力的销售利润率,二是表现运营能力的资产周转率和表现偿债能力或是杠杆能力的权益乘数。这三大指标构成的净资产收益率才是郁亮真正看重的数字。

在北京万科提供的已有指标中,只有净利润率指标,没有资产周转率和权益乘数指标,换句话说,北京万科跟全国其他分公司相比,房子到底卖的快不快,杠杆用的到底大不大,并没有可供比较的官方数字。所以,考评毛大庆这五年来的工作成绩,并没有精准的官方数字。

不过,万科公布了北京区域的相关财务数据。万科按区域划分四大区域,分别是北京区域、广深区域、上海区域和成都区域,其中北京区域以北京为龙头。这个数字有相对的参考意义(见表5)。财报显示,2013 年,万科北京区域的销售利润率排名倒数第一,资产周转率排名第三,权益乘数排名倒数第一,净资产收益率排名倒数第一。数据显示(见表6),万科北京区域一直不好。进一步做一个纵向对比,跟2009 年相比,万科区域的业绩表现又是如何?数据显示,万科北京区域的业绩一直是个老大难。

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今年6 月初的毛大庆被离职传闻中,有一种说法是,万科杭州公司总经理刘肖将接替毛大庆出任北京万科总经理,毛大庆上调北京区域总经理。北京万科总经理是真正的地方诸侯,北京区域负责人更多起到协调职能。如果传言属实,毛大庆将面对治理北京区域业绩低迷的难题。
很显然,毛大庆并不愿意接手。

万科大数据下,业务版毛大庆的形象渐次明朗:杠杆用的很足(大量合作开发),利润很高(北京房价偏高),营业收入排名靠后(大量合作开发项目中持股比例过低,大盘少),这就直接导致北京万科的净资产收益率不会在万科城市公司中排名特别靠前。而这一点又与明星经理人毛大庆的高调形成错位。业绩和知名度的错位,可能导致郁亮和毛大庆认知上的落差,以及内部管理层意见的不统一。

毫无疑问,毛大庆执行万科总部合作开发战略是坚决且积极的,这也是他在北京市场最大的优势。眼下,毛大庆最需要做的是,寻找北京大体量楼盘开发,持续快速增加北京万科营业收入。

然而,北京市政府的土地“打散卖”模式严重制约了毛大庆积极进取的图谋。压力和困境之下,毛大庆患上很严重的郁抑症。毛大庆曾说过,我真的是很崇拜王石,最崇拜他的恐怕还不是他爬山也不是去哈佛,我觉得更崇拜他是一种很自然的生活状态,就是他活得非常的自然,一点也不纠结,非常地明确要怎么活着。郁抑的毛大庆更渴望自然的生活状态。

眼下,毛大庆若想活得非常自然,需要更好的办法破解北京土地市场和万科数据考核的囚徒困境。毛大庆会有更好的办法吗?通过长跑,他真的能够走出北京万科式囚徒困境吗?

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