起底葛洲坝地产

11天后，新晋地王葛洲坝地产终于发声，在接受《新京报》采访时称，公司内部测算地块价值大于价格。

这算什么话！

莫非还在窃喜捡漏？这下轮到北京市国土局不舒服了。

针对包括葛洲坝和市场人士给出的7条拿地理由，万房投资认为，葛洲坝地产是高位泄洪还是高位托底，仍需观察。当下，葛洲坝地产需大胆想象，小心求证。

中国葛洲坝2015半年报收入分布，发力地产的原因，会在其中吗？

理由1：除了地块优质外，最重要的一点是，北京还没有“解不了套”的地王。

万房观点：这句话有个前提，时间是地王的良药，最终都会解套，关键是你能熬多久。从历史上，地王解套，多是借经济大势东风。拿地不可盼东风。地块优质与否，相对地价。跟东三环农展馆地块73000元/平方米的楼面价相比，丰台樊家村地块75000元/平方米的楼面价就贵了很多。北京豪宅以稀缺资源占有程度为价格秤砣。樊家村地块有什么宝贝能压过7.5万秤砣？地块优质又能优到什么程度，胜出东三环？

理由2：“通过具体的测算，持有的成本压力仍然在可控制范围内。”

万房观点：在北京拿地，当下还要靠“具体的测算”？只能说，葛洲坝的胆子太肥。作为上市公司中国葛洲坝的旗下子公司，葛洲坝地产至少已经没有公开的秘密。所谓测算，无非是资金成本和资金压力，不会有其它更多机密。其它的种种不能拿到桌面的传言，不可采信。央企治理，远非我们通常想象中的神秘，对投资回报有明确要求，对销售回款任务和现金流同样是倒排期。

唯一的秘密是，企业领导人一战成名的雄心壮志，拿地或是在赌仕途，或是赌抱负，无它。

理由3：有央企背景的中国金茂此前拿下广渠路地王，也因高地价饱受争议，但广渠金茂府入市后大获成功，不仅成为北京楼市销冠，更使中国金茂跃居北京主流开发商之列，这对葛洲坝地产有着极强的指导意义。

万房观点：金茂在北京拿地，充其量是房地产住宅开发的陌生面孔。中国金茂因上海金茂大厦成名已久，其产品线也非常全，不仅有酒店、写字楼，还有商场。金茂在北京拿地王做住宅开发，是从高往低处做，驾轻就熟，投资眼光和产品打造能力，非葛洲坝地产能比。

纵观葛洲坝产品，有武汉葛洲坝国际广场、武汉葛洲坝城市花园、海南福湾房地产项目、北京紫郡府、上海臻园、北京京杭广场、上海紫苑一期、上海紫苑二期、重庆茶园项目、重庆悦来项目、北京金茂逸墅、北京西宸原著、广州广钢项目等。

这其中还没有一个项目能跟16年前的金茂大厦相媲美。合作的开发项目，绝大部分是联营，只有西宸原著是合营。联营就是甩手掌柜，合营才会有话语权。跟中国金茂和融创中国都是联营，没有50：50，对于唯一的合营项目西宸原著，葛洲坝地产赞不绝口，称其“首期开盘实现劲销，市场反响良好”。对西宸原著的溢美之词，甚至放到中国葛洲坝的半年报中。事实上，顶豪操盘之千辛万苦，非合作方能理解，全是心眼，一不小心就是坑。若不是自己的团队实盘演练，好比纸上得来，终是浅。再说，合作方中国金茂、龙湖地产和融创中国都没有下最后决定拿下这块地，也许说明问题。

提醒大家关注孙宏斌的拿地动向，孙宏斌一向有“土行孙”之称，从历史战绩看，喜拿地王，且拿地精准。近期北京土地市场却一直不见“土行孙”身影，这似乎可以作为北京拿地的参考指标。

理由4：同样位于丰台板块的豪宅新盘钓云台10月已取证，预计售价在10万元/平方米以上。

万房观点：豪宅不要盲目比较，特别是价格对标。稀缺的东西不一样，价格自然不同。豪宅价格简单对标就是一个巨大无比的坑，坑死人不偿命。

钓云台以现房实景姿态推售市场，这本身就是对区域市场的价格态度。当然，也是超溢价的一种手段。但是不要忘了，钓云台的开发商是非上市公司，不需要对投资者交待，而葛洲坝地产却是上市公司，拿地之前，各种财务指标已经上头。

理由5：无论是集团还是公司层面对于这个项目并没有施加过多的压力，对项目本身而言，如何做出好的产品是最重要的。

万房观点：不给压力，不等于没有压力。在中国葛洲坝内部，有两家公司同时做开发，一家是葛洲坝置业，一家是葛洲坝地产，前者刚刚经过重组、更名，后者比前者规模略大，但前者重组完成已半年，正欲展拳脚。这次拿地王的就是后者。

豪门家的孩子，做点事没压力，纯粹是假话。

理由6：将打造北京市场上“耳目一新的产品”，因为受到地块容积率的限制，“低密别墅”类产品可能不在考虑范围内，可能会在目前葛洲坝上海虹桥项目的基础上做进一步研发，推出平层产品。

万房观点：容积率2.35，不信你能玩出花来！

具体到大平层，产品轮廓基本可以猜出。每个女孩都有公主梦，葛洲坝地产也不例外。既然是公主梦，也就罢了。葛洲坝现有在建项目权益施工面积179.48万平方米，储备土地对应计容建筑面积为26.82 万平方米，已开盘可供销售面积为82.23万平米。这么多地不够折腾，只能说雄心壮志公主梦。

理由7：按照葛洲坝以往的开发进度，从获取地块到项目入市，一般不会超过一年。但具体到樊家村项目，可能考虑到要做进一步的产品研发，在开发周期上会做一些调整。

万房观点：葛洲坝置业加强行业对标，快速提升能力，开发的重庆悦来国博项目首期推出楼盘开盘两月即销售80%。

葛洲坝地产莫非专注做高端？

去年底，葛洲坝地产即将子公司股权集中，其中从保利地产手中收回股权。

2014年，中国葛洲坝全年投资计划未完成，主要原因据然称，部分房地产项目开发未能按计划完成。看来，中国葛洲坝是铁了心要把地产做大。

“重点布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止三四线城市”的战略布局，则是坚决落子北京了。而中国葛洲坝同时认为，目前国内房地产投资不景气，但国际房地产投资仍存较多机会。当下又拿地王，似乎有点凌乱。

文章结论：中国葛洲坝涉足公路、铁路、机场、房建、港口、桥梁、核电、风电、火电、轨道交通等领域，建筑板块的大建安格局已经形成，同时欲求升级，在投资、水泥、民爆、房地产、环保、装备制造等业务做文章。

其中豪宅是必选项。

不过，这一步迈得有点大，北京顶豪市场多险恶，挤得喘不过来，你看到的并不一定真实发生。

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