做有信仰的开发商
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亦庄•金茂悦销冠之路
33.67亿，亦庄•金茂悦夺得北京亦庄销冠、南城销冠，北京普宅市场销售前三。数据真实而又出人意料！
这组数据意味什么？
北京现有680个楼盘在售，每年的成交额约在2000亿左右，平均每个楼盘的签约额是2.9亿元。33.67亿约是12个楼盘的销售额，约占市场总份额1.68%。从近五年的年度销售统计测算，进入销售前十名必要破20亿，超过30亿，必是销售三甲。
业界开始反思：
销冠亦庄•金茂悦是市场的必然，还是项目的偶然？
后来者居上，为什么又偏偏是亦庄•金茂悦？
拿地之初，业界普遍看淡，甚至开局已不利，好不容易开盘又面临层层政策利空打压，市场压力巨大，亦庄•金茂悦又是如何一路化险为福成就销冠？
33.67亿背后，我们能够找到一股什么力量，能否发现一些值得怀疑的细节，或者找到借鉴的经验？
亦庄•金茂悦的开发商是央企中国金茂。有人说，中国金茂是央企里面的外企，有央企的股权构架，又有市场化的公司治理。说到底，中国金茂还是央企。央企强大的根本在哪里？
往前一路追溯，我们很容易找到精神源头—信仰。
很多人可能不以为然。《苦难辉煌》一书中真实描述了这种精神：牺牲自己解放受苦受难的同胞。很多国民党高级将领在晚年回忆录中也写到，国民党的军队靠利益打仗，共产党的军队靠信仰取胜。
当然，市场经济条件下，中国金茂要面对为老百姓服务和市场化的平衡，但信仰绝不能丢。所以，我们会看到中国金茂的工程、营销、财务等各条线上的员工，不但有出色的专业能力，更重要的是工作卖命的精神信仰。所以说，在信仰面前，金钱并非万能。在信仰的团队氛围中，以至于合作伙伴也学会闷头干活，少提条件。
全心全意为人民服务是我党要求，全心全意为客户服务则是企业信仰。中国金茂将2015年定义成客户服务年，推出铁拳行动。评价客户服务年的工作成效，有一个核心指标整体交房率。截至目前，亦庄金茂悦整体交房率接近90%，户均报修率只有两条。剩下的10%为什么没有交房，原来是部分客户因个人原因没有办理入住手续。
所谓销冠，信仰造。
信仰之外，中国革命取胜的原因之一就是创造革命根据地。
从业主受益的角度讲，大盘好处非常明显：一是大盘多客群；二是大配套好生活；三是大环境好业主；四是大教育好基础；五是大绿化多公园；七是大规划好产品。
大盘好处多，这本账每家开发商都能明白。而且，亦庄种种规划利好白纸黑字，并非暗室密件。但为什么只有中国金茂敢下重金拿地？
复盘中国金茂在湖南长沙、山东青岛、西部重庆拿地规律，很容易找到一个共同规律：胸怀家国天下，着眼于城市运营高度，远非买地卖房简单。亦庄国家级经济技术开发区量级足够，属于国家级开发区，在亦庄拿地，符合中国金茂的战略，远非普通开发商小账本。
所谓大盘定位，就是打破市场原有天花板，创造新力量。
对于开发商来说，根据地就是大盘。只有大盘，才能深耕升级，才能规避地价一路攀高风险。亦庄金茂悦本身就是超级大盘，如果算上金茂逸墅，总体量高达80多万平方米，总货值接近250亿元。
当初在亦庄拿地，很多人说中国金茂压赌。如果说这是赌，只能说中国金茂又一次赌对了。但是，也有明眼人早就说过，中国金茂压宝中国经济转型。亦庄是国家级经济技术开发商，企业迭代快，持续造富能力强。比如诺基亚已搬离原来园区，中关村的高科技园区、企业孵化园纷纷搬迁亦庄。作为北京产业人口最密集的区域，盛产阳光财富阶层，他们的财富几何级增长。亦庄金茂悦的热销是根据地战略的胜利。
何谓深耕升级？在产品定位上，亦庄金茂系产品并没有完全走顶豪路线，而是深扎当地，服务产业人群，强调首改、再改和终级改善，户型区间在130至190平米之间，并没有走时髦路线做足顶豪。有根据地，就是本钱，更何况周边地王频出，但在信仰之下，更有时代责任和担当，服务中国创富阶层。
在服务创富阶层这个层面，中国金茂同样创新不止。
比如说，亦庄•金茂悦的主力价格段在500万-800万元/套，正在中产阶层居住改善升级所能接受的总价段之内。秉承中国金茂的“绿金”品质，亦庄•金茂悦的全置换式独立新风系统，可实现室内外空气的全置换。亦庄•金茂悦的地源热泵、毛细管网相结合的生态空调系统，实现了恒温恒湿恒氧的宜居住宅。
从科技到智慧家，亦庄•金茂悦从阳光、空气、温度、湿度和声音环境五个方面，为中产阶层保驾护航，成为绿色、智慧、科技、宜居的健康住宅标杆。
二胎全面放开，成为时下中产阶层选房的重要考虑，实现三代同堂、四世同堂的和谐生活成为决策的出发点。将终极改善进行到底的亦庄•金茂悦，从最初的132平方米-188平方米的3.5居-5居的N+1改善模式，到后来的两户一家和主打一碗汤距离的金茂逸墅，亦庄•金茂悦尝试了多种改善模式，金茂北京欲在亦庄打造的全龄改善型生态社区宏图已现。目前，新年过后首推的150平方米全新四居正在排卡中。
有时候，市场的数字会让我们略显遗憾！
从2015年的土地成交记录分析，49宗住宅用地，平均单项目住宅体量约在6万平米左右，以单价8万元/平米—10万元/平米计算，总价值取中间值约在54亿左右。按正常3—5年中间值4年计算，每年出货约在18亿。
看来，以亦庄•金茂悦为代表，将是大盘时代的谢幕。给予亦庄•金茂悦销冠掌声，可能将是大盘时代的最后掌声。
我们遗憾什么？又将告别什么？
2014年，北京商品房单套面积平均118.7平米，2015年窜升至128.5平米。2016年的前四天，户均面积135平米。回顾过去10年，北京商品房单套面积约在118到120平米左右。
这组数据证明北京楼市进入一上新趋势：高端改善越来越成为主流。让人揪心的价格，又将是多少？
我们再来看一组数据：
2015年，共有22宗住宅用地，入市时间约在2016年下半年，以楼面价推测，预期售价6万元/平米起步。若以户均面积135平米计算，套均面积406万。
大盘机会越来越少，改善门槛越来越高。幸好，亦庄•金茂悦传来好消息：目前，140-190平米的3.5居到4.5居新品再次加推，其中150平米四居产品惹人关注。
这会不会是大盘时代最后的好消息？
（备注：本文大数据及分析贡献来自中原地产首席分析师张大伟）
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