物业公司要上市,上帝为什么大笑四声?(兼致万科物业朱保全的一封公开信)——2015地产中报大阅兵之四

来源: 万信网
以万科物业为代表,地产公司纷纷欲分拆物业公司上市。地产大哥认为,分拆物业公司上市虽是当下的风口,但很显然这是一股歪风。理由有四个方面:一是成本;二是收入;三是规模;四是社区O2O。作者:楼亮职务:助理研究员单位:万房地产
2以万科物业为代表,地产公司纷纷欲分拆物业公司上市。

地产大哥认为,分拆物业公司上市虽是当下的风口,但很显然这是一股歪风。

理由有四个方面:一是成本;二是收入;三是规模;四是社区O2O。

作者:楼亮

职务:助理研究员

单位:万房地产研究院

一谈成本
物业公司的成本有大幅压缩的空间吗?

按现有的物业公司收费标准,压缩物业公司成本,一点门都没有。为什么?物业公司的收费已经够低,你再压缩,物业公司只有破产这条路。

综合来看,物业公司控成本的核心办法有两条。

一是减少物业员工岗位,提高效率,控物业员工工资。

数据显示,2014年百强物业管理公司人均在管面积同比上升9.9%。万房投资认为,物业公司的核心竞争力就是要有一大批服务经验丰富的员工,机器和机器人不算,也不能增加服务品质。根据万房研究院的调查,物业公司的核心成本是员工成本,员工成本目前有刚性特征。目前的物业行业员工成本已经不能低得再低。

物业公司这么做,简直就是自掘坟墓,这是在挑战业主的忍受底限,埋下矛盾的炸弹。我们看到的物业行业盈利能力提升,是短期现象和短期行为,简单减少物业员工数量,只能带来服务品质下降。

二是物业公司服务外包。

物业公司的核心竞争力是服务,若将服务外包,只是责任推诿。没有高水平的服务,物业公司还叫物业公司吗?这不是皮包公司吗?

举例来说,物业公司的安保服务,一般分为开发商自建和保安公司第三方服务。开发商自建的保安队水准很难保证服务水平,外包给专业的保安公司,费用会大幅上升。所以说,外包只能增加成本。若要控成本,开发商只能找低价的保安公司,这又将造成服务品质下降。

三是智能化。

智能化并不是灵丹妙药。机器能办的事,都不是个事。社区安防智能监控系统,智能停车系统等,可以提升物业管理人员的服务效率,但绝对不能服务满意率。而且,智能化就真的省成本吗?首先是智能化设备也不便宜,其次是物业公司若被炒掉,不菲的智能化设备能被带走且二次使用吗?物业公司舍得一次性投入吗?还有,既然智能化这么贵,这跟控成本岂不是南辕北辙。

二谈收入
物业公司的主营收入——物业费的上升空间有多大?

物业行业依然是受价格管制的行业。一个价格管制的行业怎么可能成为风口!

来看这几份官方文件:

一是《物权法》(中国国家主席令第62号)(由全国人大于2007年3月16日颁布,并于2007年10月1日生效;

二是《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房(2003)130号)(由住房和城乡建设部于2003年6月26日颁布,并于2003年9月1日生效;

三是《物业服务收费明码标价规定》(发改价检(2004)1428号)(由发改委及住房和城乡建设部于2004年7月19日颁布,并于2004年10月1日生效;

四是《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格(2007)2285号)(由发改委及住房和城乡建设部于2007年9月10日颁布,并于2007年10月1日生效;

五是《住宅专项维修资金管理办法》(住房和城乡建设部及财政部令第 165号)(由住房和城乡建设部及财政部于2007年12月4日共同公布,并于2008年2月1日生效;

六是《关于城市停车设施规划建设及管理的指导意见》(建城(2010)74号)(由住房和城乡建设部、公安部及发改委共同颁布,并于 2010年5月19日生效);

七是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)8号)(由最高人民法院于2009年5月15日颁布,并于2009年10月1日生效。

7部官方行业文件基本上把物业费的上浮空间锁死,物业公司想涨价,从目前看也只是想想。

三看规模
身处房地产行业风口,当下一股歪风偏要往物业行业刮,真是好日子过得太长了。说到规模,物业公司若要上市,必先上规模。

统计数据显示,百强物业管理企业的平均管理面积为1749万平米。也就是说,百强物业管理企业的总计物业管理面积,尚不到全国物业存量面积的10%(全国存量物业的规模超过175亿平米)。若没有开发商的补贴,很多物业公司可能早就倒掉。统计数据也证明这一点,2014年,百强物业企业的营业成本率平均也达到了77.71%。依此推测,在一个不赚钱的行业搞规模扩张,就一定能把物业行业变成厚利吗?

这是一个声名狼藉的行业,狼要进入,只能添乱,也是规模化的最大风险。

四看社区O2O
如果做房地产不赚钱,弄物业上市去赚钱,简直是去找死。而且,物业公司不可能成为社区O2O提供者。

做社区O2O,核心能力依然是专业能力。但事实上,物业公司哪一项都不可能干过垂直平台。举个例子,二手房买卖,物业公司能干过链家、中原吗?二手房买卖这种低门槛的行业,物业公司都无法切放,就别去想什么金融理财服务了。物业大妈给你推荐一款金融产品,你敢买吗?

想上市,物业公司一个普遍的逻辑是,我有用户,足够多,可以成为社区O2O的生态平台。

跨过物业平台,也就一个大拇指的功夫。

举个例子。物业公司不可能做成Uber。

原因很简单:使用Uber的人越多,平台成本越低;这个平台在服务品质上超过出租车;使用Uber的人越来越多,服务越来越有竞争力。

再比如说,我想按摩,直接O2O按摩师打个电话,按摩师上门。也就是说,去物业公司中介化非常容易。如果O2O的家政保洁人员素质很高,业主直接订立更加长期的服务合同,跟物业公司没啥事。有足够多的用户,但不能变成客户,这就是当下物业行业普遍的悲剧。

物业公司要上市,上帝要发笑,大笑四声:一声成本;二声收入;三声规模;四声社区O2O。

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