苦斗22个月后，泰禾还要回答这7个问题

　　

　　昨天发文泰禾债务暴雷的最新进展，只能知道这么多了后，今天一下午，都在看自媒体路数的文章。

　　下文部分观点和信源，或受路数启发，或引用路数，致谢!到底此时要不要出手泰禾债券?说法有很多：

　　观点1，泰禾已经从ICU推到普通病房，可以出手;

　　观点2，泰禾虽然被推到了普通病房，却是普通病房的重病号，还要再观察;

　　观点3，从头到尾，泰禾被生病，被推进了ICU病房，背后是优质资产争夺大战，是门口野蛮人制造的危机，各方谈判初步达成妥协，要把黄其森放出来干活;

　　观点4，泰禾生病了，是犯了全行业都犯了病，只是泰禾住院吃药

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　　balabalabal，看法不同，决定投资时机，是错过红利，或是止损，或是拥抱红利，或是观望后再进场。最终，这将取决于以下7点：

　　1.万科肯定会来，什么时候来?会派谁来?进不进董事会?

　　2.泰禾肯定不会死，什么时候蹦起来?

　　3.黄其森的产品定力，会不会还能坚持?又有哪些实质改变?

　　4.未来泰禾姓不姓黄?

　　5.董事会上，黄其森会不会放弃经营权，或是沦落为小股东?

　　6.境外债务重组，什么时候开始?

　　7.泰禾纾困基金平台什么时候成立，谁来注资，注资多少?

　　其实，这七大问题，都已经埋在下面3个小问题了。泰禾不死，什么时候能满血复活?项目不烂，什么能全面复工复产交房?万房君接下来展开说。

壹

泰禾问题，是什么性质?
 

　　去年的时候，万房君就曾经说过，泰禾出了什么问题，产生问题的原因是什么，风险具体有哪些，搞清楚这些问题，泰禾是生是死，就会有结论。

　　战略没问题，产品没问题，布局没问题。泰禾的问题，本质是流动性问题，甚至不是经营出大问题，不是商业模式出问题，不是社会问题，更不是政治问题。

　　归根结底，它只是债务偿付问题，短期货币资金有限，新增融资受限后，经营现金流(FOF)无法覆盖短期债务偿付需求。

　　黄老板不喜欢合作，联营或合营公司很少，表外负责就会很少，但杠杆风险就会充分暴露出来。

　　他用个人及私人公司担保，来解决杠杆过大问题，结果把他给搁进去了，上了征信黑名单。

　　上市公司原来经营没问题，老板却先上了征信黑名单，这就把事情搞大了，各路债权人瞬间惊乱。恐慌情绪传染，传到了上市公司身上。

　　把自己身家压上，这么做杠杆，只能老黄这么干，这也说明老黄是真爱。但是，债权人和金融机构却不领情。这里，只能给老黄发张好人卡。

　　这就直接导致上市公司的增量资金受阻，无法支撑规模化后的资金饥渴缺口，进而延展到难以及时支付工程款，按时交房困难重重。

　　这里面有三笔钱很火烧眉毛，一是工程款，二是计划中的投资款，三是营运资金。

　　房企老板们，一定要把眼珠里盯在这三笔钱上，不能打盹。

　　工程款是没法延期的，施工方会压住你，不让你交房。

　　营运资金这块有压缩空间，股权转让项目就好。

　　但是，老黄除了不喜欢合作，吃独食这个毛病外，还过分自恋。虽然说，对自己的产品力有信心，但限价后，院子的溢价能力就打了政策折扣。

　　所以，早期老黄项目转让不坚决。更可怕是，拿着好人卡，碰到资本家，发生了错配。这就直接影响后来的回款计划。

　　不过据说，这也让他开了眼，原来同行表外杠杆还可以这么玩!从始至终，表外负债在表外产生，在表外消化;表外负债消化不了，就关到表外小黑屋。

　　老黄的联营或合营计划受挫，是他自救的第二个失误。

　　原来计划中的规模扩张，很快被叫停，止损。但是，历史留下的窟窿还在。这里不能不提到泰禾原南京和上海的某些人，真是把老黄忽悠到坑里了。

　　老黄心大，放权很夸张。过去一笔20亿的拿地款，他看都不看，大笔一挥，划过去了。但也不带某个别职业经理人这么忽悠。虽然现在个别职业经理人转会了，你睡觉睡得踏实吗?你能保证老黄不秋后算账?

　　债务危机早期，不得不说老黄刮骨疗毒、向死而生的决心不够，对资产包甩卖不坚决，特别是没有田忌赛马，先用优质资产包套现救命资金。

　　40亿的流动性缺口，卖一两个好项目，就解决了。

　　所以说，泰禾的债务，是拖出来的危机。自救窗口机没抓住，没抓好。
 

贰

地方政府出手

　　这个事，万房君第一时间知晓，但没有具体详细到路数了解的细节程度。那段时间，万房君感冒，一直也没说。

　　首先要讲，老黄在和福建省政府沟通上，一直很畅通，特别是9·17会议披露后，更加证实了这一点。

　　这里要插一句，很多地产公司把总部搬到上海、北京和深圳。但根据属地管理原则，娘家人是谁要拎得清。千万不能忘了。关键时候，娘家人血浓于水的情感，才是满满的真爱。

　　福建省分管副省长会议由牵头组织，地方政府重视级别到了顶格。

　　兴业银行分管副省长还协调了金融机构、银行等多家职能部门负责人出席，比如
　　兴业银行、
　　东方资产总裁张向东、
　　东方资产管理保全部总经理吴光垚、
　　东方资产上海分公司总经理邬君宇、
　　信达福建分公司副总经理林锋，
　　华融福建分公司总经理助理李学鸿
　　等等

　　目前来看，华融不是泰禾朋友(起诉泰禾)，信达不是泰禾朋友(不够义气，发生过抢公章事件;四大AMC中，最后一个点头同意展期)。

　　也有债权人非常够意思，同在一条船上，一起吃过肉，出事情不能跑，给出诚意满满的解决方案：

　　债务票面利率调整至5%。

　　所欠利息一半减免一半挂账，债务展期5年。

　　从第3年至第5年内，支付相应本金的20%、30%和50%。

　　经历风险，拥抱黑暗蝙蝠后，黄其森的朋友圈正在拉黑过去推杯换盏的酒友。

　　还有，事后万房君分析，2020年9月17日，应该是泰禾债券价格的低点，也是最佳出手时机。只是因为各种原因，这次会议的保密程度很高，鲜为外界知道。

　　泰禾的态度很诚恳：

　　底线是不逃债、不赖债、不躲债;

　　非标部分，延期3年;

　　公开市场部分，延期5年;

　　对债权人的承诺—本金、利息和延期利息都会偿付。

　　在《泰禾集团风险化解共识备忘》附件中，披露了9·17会议的核心举措：

　　①金融机构要积极配合，协同推进债务重组和风险化解处理。

　　②对泰禾，不抽贷，不断贷。

　　③落实地方政府责任，在网签、贷款、预售证等给予便利。

　　④起诉泰禾的案件，推动最高法院指定一法院集中管辖。

　　这次会议要求，各家债权方都要表态。其中兴业银行最为积极，愿意带头签字，同意债务重组。

　　客观评价，这是泰禾债务危机的遵义会议。会议上的解决方案、动议和举措，不能说不给力。

　　但是，跟华夏幸福救市相比，泰禾显然在细节和后续的执行上，缺少力度。

　　比如，福建省没有成立领导小组和工作专班，和泰禾保持全天候、全方位对接沟通;没有直接指导风险化解工作。

　　而且，从解决方案的顶层设计来讲，这次参会人员名单中，缺少了中国人民银行、银保监会、证监会等中央级金融监管领导。如果没有他们的场内站台，以及场外技术指导协调，泰禾的生产复工，显然不会马上恢复秩序。

　　这里面可能有两方面原因，一是福建省委领导认为，泰禾债务危机在可控范围，不用麻烦中央领导;二是黄其森过去在工地时间多，显然对类似债务危机没有经验。

　　还有一个事，也非常重要。在这次会议上，此前一直动议的泰禾纾困基金平台，没有列入议题。

　　此时开会，泰禾已经错失成立债委会的时间窗口，全国各地的债权人，已经陆续起诉泰禾。这也意味着，承担“与债权人达成一致的债务重组方案”使命的债委会计划，已经不可能实现。

　　据路数披露，目前债务重组的最新进展是：

　　和解或签备忘录的近70%+信达近10%+境内外公开市场+各类小债权人，泰禾债务重组已接近尾声。

　　如果泰禾纾困基金平台成立，确定资金提供方，用来盘活在建项目，应该是接下来的一招妙棋。

　　假设一下，如果直接对泰禾在建项目注资输血，经营回款源源不断回到泰禾体内，后期所有问题都不再是问题。

　　但是，如果大面积复工，也不现实。因为拖欠施工方的账款要还，这也是一笔不小的资金。

　　但是，确保一两个重点项目复工，比如货值在百亿级别的项目复工，泰禾就能马上解决流动性问题。

　　事后来看，万房君总是目光如炬。在彼时，可能也有现实困难。泰禾的破局，恰恰就是从这个棋眼破局，比如引进葛洲坝地产作为重点项目总包。

　　这次会议还有一个议而不决的遗憾，没有推动最高法院指定一个管辖地法院，集中管辖。

　　具体到泰禾，当时债权债务官司，已经全国各地冒烟。如果再集中管辖地审理，已经有现实司法难度。

　　华夏幸福的债务司务，所以能集中到廊坊法院审理，有一个重要原因，中小债权人看债权领头羊平安。平安绝对有这个影响和号召力。

　　反观泰禾，没有平安这个量级的大债主，中小债权人各自主张，争先恐后，唯恐抢不到好资产，纷纷到各自管辖区法院起诉，最后乱成一锅粥。

　　尽管如此，福建省委已经给泰禾创造了一个相对友好的外部环境。至少，在《泰禾集团风险化解共识备忘》的工作框架下，泰禾的整体风险化解工作，有了一个相对积极的窗口期。

　　9·17会议有两个工作缺失，一是没有推动成立债务委员会，没有做到债务归口管理;二是没有抓住抓住事件的七寸，没有在会议后成立司法集中管辖地。

　　但是，客观地说，泰禾债务危机中，一直存在行动持缓的问题，没有用霹雳手段，导致步步慢，事事慢。拖到最后，9·17会议已经没有解决上述两件工作的事实可能。

　　虽然黄其森自己认为比较坚决，动作比较快。万房君只能说，还不够更快，还不够更好。
 

叁

泰禾自救

　　泰禾债务危机的顶层制度设计，虽然有遗憾，但关键还是要自救。特别是在综合化债、债委会成立缺位的情况下，业务经营自营才是解决方案的真正王牌。

　　客观地说，黄其森至始至终，没有等、靠、要。且不说有没有这个能力，老黄还是发挥了老黄牛的干劲，这个态度和这份努力，让地方政府、监管层和债权人看到了希望。而且，这个希望自始至终有万科在幕后护航。

　　所以，泰禾经营抓好窗口期，跑出加速度，至关重要。

　　要重点提一下万科。万科作为战投，钱一直在引进路上;人早已到泰禾，其中就包括郁亮心腹王文金。据说万科有一位头发很少的重量级人物，也在督导此事。

　　准确地讲，万科是泰禾的影子队友，从未露面，一直有它的传闻。

　　比如说，泰禾的最新组织架构调整就是万科的建言。泰禾从四级管控降维到二级管控，从“总部-区域-城市-项目”减少到“总部—城市”。

　　泰禾大概率会学习和启用万科的管理绩效考核体系OKR，可能成为肉身小万科，灵魂黄其森。

　　泰禾的债务重组顾问是中金公司，但万科也有一支专门神秘团队，协助泰禾和中金铺排债务重组工作。这支团队工作很细致，对泰禾的尽职调研，用过筛子来形容也不为过。

　　可能很多人忽视了核心一点，虽然拖欠工资，自始至终，泰禾的核心经营团队没有散。至少万房君认识的泰禾压舱石级别的核心骨干，都还在岗位上。

　　他们在，泰禾就能尽快全面“止血”，尽早恢复“造血”，就能更大力度争取到政府支持，更好地保护债权人的根本利益，才对得起各级政府、社会各界一路陪伴的好朋友和真朋友。

　　换句说话，在北京总部的招商局大厦办公室里，泰禾员工虽然受尽物业公司刁难，甚至物业把厕所门都锁上，但泰禾团队没有乱，泰禾员工没有散。

　　春节前，能不能补发工资?据说是最后时刻，老黄拍的板。两个多亿工资，毕竟不是小数目。

　　老黄也一直没松口，节前一直说：尽量、尽可能。

　　而且，补发工资的钱，原计划从卖泰禾人寿的钱里挤出来。没想到，泰禾人寿直到今天，也没有出手，但员工工资已经补发。

　　团队是抓手，团队是鱼饵，团队是经营的一切。这一根本点，老黄押对了宝，泰禾的员工也扛住了压力。

　　还有一点，从始至终，泰禾所有项目的开发权，一直牢牢控制在自己手里。这也是复工复产的关键。

　　直到今天，老黄可能更加明白，不做好人，不做坏人，要做强人。当然，强己恕人。

　　从目前流出的泰禾内部文件分析，老黄已经制定了详实的经营工作计划，按年规划、按季调整、按月分解，滚动执行。

　　大致分为三个阶段，一是稳住经营，二是有序经营，三是提升经营。三个阶段配备详细的工作内容和量化指标。

　　
　　稳住经营

　　就是补发工资，施工方或重新谈条件，或引进新施工方进场复工复产，区域、项目分类施策，封闭管理，风险隔离。

　　有序经营

　　就是尽快全面复工，加速经营回款，降本增效，减税延息，确保经营现金流为正。

　　提升经营

　　就是创新泰禾管理模式，内控模式，优化升级商业模式，投资管控能力。

　　
　　据说，老黄已经内部表态，300亿-500亿挺好，不再追求规模。

　　泰禾后续肯定还会有人事动作调整，甚至股东层面的变化。
 

肆

泰禾还姓黄?
 

　　回应文章开头7大问题，万房君的判断是：

　　①万科肯定会来，什么时候来?会派谁来?进不进董事会?

　　答：万科肯定会来，估计在7月份前后。如果王文金不来，就是祝九胜过来，而且进董事会。

　　万科肯定会来，估计在7月份前后。

　　如果王文金不来，就是祝九胜过来，而且进董事会。

　　②.泰禾肯定不会死，什么时候欢乐起来?
　　
　　答：风从深圳来。要在万科进入董事会后，泰禾才会重新欢乐起来。

　　从泰禾不能死、泰禾不会死、泰禾复工复产，到当下正在推进的债务重组方案进入尾声，泰禾纾困基金成立，选出管理委员会，再到万科宣布入股，泰禾才会真正欢乐起来。

　　③.黄其森的产品定力，会不会还能坚持?又有哪些实质改变?

　　答：应该会坚持。黄其森已经表过态：

　　错了就是错了，延期交房给业主肯定是有问题的。但不能一错再错。

　　延期了以后可以用经济手段弥补，迟个一年半载的，今后服务好一点。

　　但质量一出问题，就没有办法弥补。

　　质量、品质不能打折，这是我的红线也是最后底线。

　　只有这样才有机会东山再起，才能真正度过危机。

　　④.未来泰禾姓不姓黄?

　　答：泰禾大概率姓黄。如果黄其森没有话语主导权，泰禾就没了灵魂，只是一家普通的地产公司。

　　如果泰禾只是一家普通的地产公司，不符合绝大多数债权人利益，也不符合大部分股东的利益。放弃黄其森，就是跟钱过不去。

　　而且，经此一难，黄其森扬长不避短，会给所有人带来更大利益。

　　泰禾会持续从内部提拔高阶级职业经理人，不再会依赖空降兵。

　　除了2月3日年会上，黄其森一口气提拔了24名职业经理人。关键岗还会要调整和换人，

　　⑤.董事会上，黄其森会不会放弃经营权，或是沦落为小股东?

　　答：从目前看，可能性比较低。

　　⑥.境外债务重组，什么时候开始?

　　答：债务重组的最新官方表述是

　　这里面有三层意思，债务重组方案正在形成;债务重组方案边形成边推进;如果重组方案落地，就是泰禾债务危机画个句号时刻。

　　再说境外债务重组，可能随时会宣布结果。华利安是境外债务重组顾问。

　　泰禾提出的解决方案是，发新债还旧债，债务人同意;

　　但在利息、期限、补偿细节上，泰禾和债权人分歧较大。

　　虽然说境内、境外重组同步进行，但境内债务重组进展，直接影响境外债权人的微妙心态。

　　万房君明天重点聊美元债重组的技术难点和各种可能。

　　⑦.泰禾纾困基金平台什么时候成立，谁来注资，注资多少?

　　答：推测在7月底前后，万科不会注资，但会引入金融机构。金融机构和万科应该是一致行动人。

　　但随时会有变化，要看泰禾复工复工的效率、产能和经营现金流。甚至说，泰禾当下的回款，左右泰禾的融资现金流和股权怎么变?

　　所以，下面这张泰禾复工复产表很重要，数据和信息来自泰禾官网。

　　

　　建议泰禾官网定期更新。明天见。

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