苦斗22个月后,泰禾还要回答这7个问题

来源: 万信网
泰禾不死,什么时候能满血复活?

  

  昨天发文泰禾债务暴雷的最新进展,只能知道这么多了后,今天一下午,都在看自媒体路数的文章。

  下文部分观点和信源,或受路数启发,或引用路数,致谢!到底此时要不要出手泰禾债券?说法有很多:

  观点1,泰禾已经从ICU推到普通病房,可以出手;

  观点2,泰禾虽然被推到了普通病房,却是普通病房的重病号,还要再观察;

  观点3,从头到尾,泰禾被生病,被推进了ICU病房,背后是优质资产争夺大战,是门口野蛮人制造的危机,各方谈判初步达成妥协,要把黄其森放出来干活;

  观点4,泰禾生病了,是犯了全行业都犯了病,只是泰禾住院吃药

  ……

  balabalabal,看法不同,决定投资时机,是错过红利,或是止损,或是拥抱红利,或是观望后再进场。最终,这将取决于以下7点:

  1.万科肯定会来,什么时候来?会派谁来?进不进董事会?

  2.泰禾肯定不会死,什么时候蹦起来?

  3.黄其森的产品定力,会不会还能坚持?又有哪些实质改变?

  4.未来泰禾姓不姓黄?

  5.董事会上,黄其森会不会放弃经营权,或是沦落为小股东?

  6.境外债务重组,什么时候开始?

  7.泰禾纾困基金平台什么时候成立,谁来注资,注资多少?

  其实,这七大问题,都已经埋在下面3个小问题了。泰禾不死,什么时候能满血复活?项目不烂,什么能全面复工复产交房?万房君接下来展开说。


泰禾问题,是什么性质?
 

  去年的时候,万房君就曾经说过,泰禾出了什么问题,产生问题的原因是什么,风险具体有哪些,搞清楚这些问题,泰禾是生是死,就会有结论。

  战略没问题,产品没问题,布局没问题。泰禾的问题,本质是流动性问题,甚至不是经营出大问题,不是商业模式出问题,不是社会问题,更不是政治问题。

  归根结底,它只是债务偿付问题,短期货币资金有限,新增融资受限后,经营现金流(FOF)无法覆盖短期债务偿付需求。

  黄老板不喜欢合作,联营或合营公司很少,表外负责就会很少,但杠杆风险就会充分暴露出来。

  他用个人及私人公司担保,来解决杠杆过大问题,结果把他给搁进去了,上了征信黑名单。

  上市公司原来经营没问题,老板却先上了征信黑名单,这就把事情搞大了,各路债权人瞬间惊乱。恐慌情绪传染,传到了上市公司身上。

  把自己身家压上,这么做杠杆,只能老黄这么干,这也说明老黄是真爱。但是,债权人和金融机构却不领情。这里,只能给老黄发张好人卡。

  这就直接导致上市公司的增量资金受阻,无法支撑规模化后的资金饥渴缺口,进而延展到难以及时支付工程款,按时交房困难重重。

  这里面有三笔钱很火烧眉毛,一是工程款,二是计划中的投资款,三是营运资金。

  房企老板们,一定要把眼珠里盯在这三笔钱上,不能打盹。

  工程款是没法延期的,施工方会压住你,不让你交房。

  营运资金这块有压缩空间,股权转让项目就好。

  但是,老黄除了不喜欢合作,吃独食这个毛病外,还过分自恋。虽然说,对自己的产品力有信心,但限价后,院子的溢价能力就打了政策折扣。

  所以,早期老黄项目转让不坚决。更可怕是,拿着好人卡,碰到资本家,发生了错配。这就直接影响后来的回款计划。

  不过据说,这也让他开了眼,原来同行表外杠杆还可以这么玩!从始至终,表外负债在表外产生,在表外消化;表外负债消化不了,就关到表外小黑屋。

  老黄的联营或合营计划受挫,是他自救的第二个失误。

  原来计划中的规模扩张,很快被叫停,止损。但是,历史留下的窟窿还在。这里不能不提到泰禾原南京和上海的某些人,真是把老黄忽悠到坑里了。

  老黄心大,放权很夸张。过去一笔20亿的拿地款,他看都不看,大笔一挥,划过去了。但也不带某个别职业经理人这么忽悠。虽然现在个别职业经理人转会了,你睡觉睡得踏实吗?你能保证老黄不秋后算账?

  债务危机早期,不得不说老黄刮骨疗毒、向死而生的决心不够,对资产包甩卖不坚决,特别是没有田忌赛马,先用优质资产包套现救命资金。

  40亿的流动性缺口,卖一两个好项目,就解决了。

  所以说,泰禾的债务,是拖出来的危机。自救窗口机没抓住,没抓好。
 

地方政府出手

  这个事,万房君第一时间知晓,但没有具体详细到路数了解的细节程度。那段时间,万房君感冒,一直也没说。

  首先要讲,老黄在和福建省政府沟通上,一直很畅通,特别是9·17会议披露后,更加证实了这一点。

  这里要插一句,很多地产公司把总部搬到上海、北京和深圳。但根据属地管理原则,娘家人是谁要拎得清。千万不能忘了。关键时候,娘家人血浓于水的情感,才是满满的真爱。

  福建省分管副省长会议由牵头组织,地方政府重视级别到了顶格。

  兴业银行分管副省长还协调了金融机构、银行等多家职能部门负责人出席,比如
  兴业银行、
  东方资产总裁张向东、
  东方资产管理保全部总经理吴光垚、
  东方资产上海分公司总经理邬君宇、
  信达福建分公司副总经理林锋,
  华融福建分公司总经理助理李学鸿
  等等

  目前来看,华融不是泰禾朋友(起诉泰禾),信达不是泰禾朋友(不够义气,发生过抢公章事件;四大AMC中,最后一个点头同意展期)。

  也有债权人非常够意思,同在一条船上,一起吃过肉,出事情不能跑,给出诚意满满的解决方案:

  债务票面利率调整至5%。

  所欠利息一半减免一半挂账,债务展期5年。

  从第3年至第5年内,支付相应本金的20%、30%和50%。

  经历风险,拥抱黑暗蝙蝠后,黄其森的朋友圈正在拉黑过去推杯换盏的酒友。

  还有,事后万房君分析,2020年9月17日,应该是泰禾债券价格的低点,也是最佳出手时机。只是因为各种原因,这次会议的保密程度很高,鲜为外界知道。

  泰禾的态度很诚恳:

  底线是不逃债、不赖债、不躲债;

  非标部分,延期3年;

  公开市场部分,延期5年;

  对债权人的承诺—本金、利息和延期利息都会偿付。

  在《泰禾集团风险化解共识备忘》附件中,披露了9·17会议的核心举措:

  ①金融机构要积极配合,协同推进债务重组和风险化解处理。

  ②对泰禾,不抽贷,不断贷。

  ③落实地方政府责任,在网签、贷款、预售证等给予便利。

  ④起诉泰禾的案件,推动最高法院指定一法院集中管辖。

  这次会议要求,各家债权方都要表态。其中兴业银行最为积极,愿意带头签字,同意债务重组。

  客观评价,这是泰禾债务危机的遵义会议。会议上的解决方案、动议和举措,不能说不给力。

  但是,跟华夏幸福救市相比,泰禾显然在细节和后续的执行上,缺少力度。

  比如,福建省没有成立领导小组和工作专班,和泰禾保持全天候、全方位对接沟通;没有直接指导风险化解工作。

  而且,从解决方案的顶层设计来讲,这次参会人员名单中,缺少了中国人民银行、银保监会、证监会等中央级金融监管领导。如果没有他们的场内站台,以及场外技术指导协调,泰禾的生产复工,显然不会马上恢复秩序。

  这里面可能有两方面原因,一是福建省委领导认为,泰禾债务危机在可控范围,不用麻烦中央领导;二是黄其森过去在工地时间多,显然对类似债务危机没有经验。

  还有一个事,也非常重要。在这次会议上,此前一直动议的泰禾纾困基金平台,没有列入议题。

  此时开会,泰禾已经错失成立债委会的时间窗口,全国各地的债权人,已经陆续起诉泰禾。这也意味着,承担“与债权人达成一致的债务重组方案”使命的债委会计划,已经不可能实现。

  据路数披露,目前债务重组的最新进展是:

  和解或签备忘录的近70%+信达近10%+境内外公开市场+各类小债权人,泰禾债务重组已接近尾声。

  如果泰禾纾困基金平台成立,确定资金提供方,用来盘活在建项目,应该是接下来的一招妙棋。

  假设一下,如果直接对泰禾在建项目注资输血,经营回款源源不断回到泰禾体内,后期所有问题都不再是问题。

  但是,如果大面积复工,也不现实。因为拖欠施工方的账款要还,这也是一笔不小的资金。

  但是,确保一两个重点项目复工,比如货值在百亿级别的项目复工,泰禾就能马上解决流动性问题。

  事后来看,万房君总是目光如炬。在彼时,可能也有现实困难。泰禾的破局,恰恰就是从这个棋眼破局,比如引进葛洲坝地产作为重点项目总包。

  这次会议还有一个议而不决的遗憾,没有推动最高法院指定一个管辖地法院,集中管辖。

  具体到泰禾,当时债权债务官司,已经全国各地冒烟。如果再集中管辖地审理,已经有现实司法难度。

  华夏幸福的债务司务,所以能集中到廊坊法院审理,有一个重要原因,中小债权人看债权领头羊平安。平安绝对有这个影响和号召力。

  反观泰禾,没有平安这个量级的大债主,中小债权人各自主张,争先恐后,唯恐抢不到好资产,纷纷到各自管辖区法院起诉,最后乱成一锅粥。

  尽管如此,福建省委已经给泰禾创造了一个相对友好的外部环境。至少,在《泰禾集团风险化解共识备忘》的工作框架下,泰禾的整体风险化解工作,有了一个相对积极的窗口期。

  9·17会议有两个工作缺失,一是没有推动成立债务委员会,没有做到债务归口管理;二是没有抓住抓住事件的七寸,没有在会议后成立司法集中管辖地。

  但是,客观地说,泰禾债务危机中,一直存在行动持缓的问题,没有用霹雳手段,导致步步慢,事事慢。拖到最后,9·17会议已经没有解决上述两件工作的事实可能。

  虽然黄其森自己认为比较坚决,动作比较快。万房君只能说,还不够更快,还不够更好。
 

泰禾自救

  泰禾债务危机的顶层制度设计,虽然有遗憾,但关键还是要自救。特别是在综合化债、债委会成立缺位的情况下,业务经营自营才是解决方案的真正王牌。

  客观地说,黄其森至始至终,没有等、靠、要。且不说有没有这个能力,老黄还是发挥了老黄牛的干劲,这个态度和这份努力,让地方政府、监管层和债权人看到了希望。而且,这个希望自始至终有万科在幕后护航。

  所以,泰禾经营抓好窗口期,跑出加速度,至关重要。

  要重点提一下万科。万科作为战投,钱一直在引进路上;人早已到泰禾,其中就包括郁亮心腹王文金。据说万科有一位头发很少的重量级人物,也在督导此事。

  准确地讲,万科是泰禾的影子队友,从未露面,一直有它的传闻。

  比如说,泰禾的最新组织架构调整就是万科的建言。泰禾从四级管控降维到二级管控,从“总部-区域-城市-项目”减少到“总部—城市”。

  泰禾大概率会学习和启用万科的管理绩效考核体系OKR,可能成为肉身小万科,灵魂黄其森。

  泰禾的债务重组顾问是中金公司,但万科也有一支专门神秘团队,协助泰禾和中金铺排债务重组工作。这支团队工作很细致,对泰禾的尽职调研,用过筛子来形容也不为过。

  可能很多人忽视了核心一点,虽然拖欠工资,自始至终,泰禾的核心经营团队没有散。至少万房君认识的泰禾压舱石级别的核心骨干,都还在岗位上。

  他们在,泰禾就能尽快全面“止血”,尽早恢复“造血”,就能更大力度争取到政府支持,更好地保护债权人的根本利益,才对得起各级政府、社会各界一路陪伴的好朋友和真朋友。

  换句说话,在北京总部的招商局大厦办公室里,泰禾员工虽然受尽物业公司刁难,甚至物业把厕所门都锁上,但泰禾团队没有乱,泰禾员工没有散。

  春节前,能不能补发工资?据说是最后时刻,老黄拍的板。两个多亿工资,毕竟不是小数目。

  老黄也一直没松口,节前一直说:尽量、尽可能。

  而且,补发工资的钱,原计划从卖泰禾人寿的钱里挤出来。没想到,泰禾人寿直到今天,也没有出手,但员工工资已经补发。

  团队是抓手,团队是鱼饵,团队是经营的一切。这一根本点,老黄押对了宝,泰禾的员工也扛住了压力。

  还有一点,从始至终,泰禾所有项目的开发权,一直牢牢控制在自己手里。这也是复工复产的关键。

  直到今天,老黄可能更加明白,不做好人,不做坏人,要做强人。当然,强己恕人。

  从目前流出的泰禾内部文件分析,老黄已经制定了详实的经营工作计划,按年规划、按季调整、按月分解,滚动执行。

  大致分为三个阶段,一是稳住经营,二是有序经营,三是提升经营。三个阶段配备详细的工作内容和量化指标。

  
  稳住经营

  就是补发工资,施工方或重新谈条件,或引进新施工方进场复工复产,区域、项目分类施策,封闭管理,风险隔离。


  有序经营

  就是尽快全面复工,加速经营回款,降本增效,减税延息,确保经营现金流为正。


  提升经营

  就是创新泰禾管理模式,内控模式,优化升级商业模式,投资管控能力。

  
  据说,老黄已经内部表态,300亿-500亿挺好,不再追求规模。

  泰禾后续肯定还会有人事动作调整,甚至股东层面的变化。
 

泰禾还姓黄?
 

  回应文章开头7大问题,万房君的判断是:

  ①万科肯定会来,什么时候来?会派谁来?进不进董事会?

  答:万科肯定会来,估计在7月份前后。如果王文金不来,就是祝九胜过来,而且进董事会。

  万科肯定会来,估计在7月份前后。

  如果王文金不来,就是祝九胜过来,而且进董事会。

  ②.泰禾肯定不会死,什么时候欢乐起来?
  
  答:风从深圳来。要在万科进入董事会后,泰禾才会重新欢乐起来。

  从泰禾不能死、泰禾不会死、泰禾复工复产,到当下正在推进的债务重组方案进入尾声,泰禾纾困基金成立,选出管理委员会,再到万科宣布入股,泰禾才会真正欢乐起来。

  ③.黄其森的产品定力,会不会还能坚持?又有哪些实质改变?

  答:应该会坚持。黄其森已经表过态:

  错了就是错了,延期交房给业主肯定是有问题的。但不能一错再错。

  延期了以后可以用经济手段弥补,迟个一年半载的,今后服务好一点。

  但质量一出问题,就没有办法弥补。

  质量、品质不能打折,这是我的红线也是最后底线。

  只有这样才有机会东山再起,才能真正度过危机。

  ④.未来泰禾姓不姓黄?

  答:泰禾大概率姓黄。如果黄其森没有话语主导权,泰禾就没了灵魂,只是一家普通的地产公司。

  如果泰禾只是一家普通的地产公司,不符合绝大多数债权人利益,也不符合大部分股东的利益。放弃黄其森,就是跟钱过不去。

  而且,经此一难,黄其森扬长不避短,会给所有人带来更大利益。

  泰禾会持续从内部提拔高阶级职业经理人,不再会依赖空降兵。

  除了2月3日年会上,黄其森一口气提拔了24名职业经理人。关键岗还会要调整和换人,

  ⑤.董事会上,黄其森会不会放弃经营权,或是沦落为小股东?

  答:从目前看,可能性比较低。

  ⑥.境外债务重组,什么时候开始?

  答:债务重组的最新官方表述是

  这里面有三层意思,债务重组方案正在形成;债务重组方案边形成边推进;如果重组方案落地,就是泰禾债务危机画个句号时刻。

  再说境外债务重组,可能随时会宣布结果。华利安是境外债务重组顾问。

  泰禾提出的解决方案是,发新债还旧债,债务人同意;

  但在利息、期限、补偿细节上,泰禾和债权人分歧较大。

  虽然说境内、境外重组同步进行,但境内债务重组进展,直接影响境外债权人的微妙心态。

  万房君明天重点聊美元债重组的技术难点和各种可能。

  ⑦.泰禾纾困基金平台什么时候成立,谁来注资,注资多少?

  答:推测在7月底前后,万科不会注资,但会引入金融机构。金融机构和万科应该是一致行动人。

  但随时会有变化,要看泰禾复工复工的效率、产能和经营现金流。甚至说,泰禾当下的回款,左右泰禾的融资现金流和股权怎么变?

  所以,下面这张泰禾复工复产表很重要,数据和信息来自泰禾官网。

  

  建议泰禾官网定期更新。明天见。

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