华夏幸福、碧桂园、中国金茂，会是产业地产的三面旗帜吗?

做产业地产最大痛点是什么?自媒体园区中国（ID：park_china）曾经做过一次很有深度的群聊。我们来听听他们是怎么说。

1.“最大痛点是大家都没看到痛点”（天安数码城城总裁杜灿生)

2. “最大痛点是进入了产业地产”（星河控股总裁姚惠琼）

3. “持有模式和现金流矛盾”（中集产城副总经理魏俊）

4. “产业地产变现能力弱”（东湖高新总经理杨涛）

5. “财务模型与产业发展生态链不匹配”（亿达科技新城总裁于大海）

6. “地产商身份难上市”（浦东软件园总经理张素龙）

7. “竞争激烈、回报周期长”（华夏幸福总裁孟惊）
……

坊间的抱怨神句更多：

孩子，你可千万不能做产业地产；

产业如戏，全靠演技；

赚土地的钱，赚资本的钱，不赚产业的钱；

平台之下群雄逐鹿，平台之上空空如也
……

吐槽的背后，细节的痛点可以摆上一火车，比如：客户资源、运营能力、成本控制、体制、政策、人才、融资、平台，等等。

产业地产的一半是海水，一半却是火焰。不信请看：

毅德控股、五洲国际、光谷联合、亿达中国、宏泰发展、宇培上市；

中新集团、上海易商也在磨刀霍霍；

上市产业题材股的北高新、外高桥、中储股份、东湖高新、卓尔发展、华夏幸福倍受资本追捧。

大佬们也没有闲着：腾讯早在2014年就入股华南城；马云搞菜鸟未果后，又多方牵手；郭广昌发布“蜂巢城市”蓝图……

在海水和火焰中，你看到了什么?有热土，也有焦土。

楼先生跟踪研究产业地产多年，最大的困惑是——商业模式说得清楚，做不明白。

第一个判断：要做“鸳鸯配”

随着成功案例的不断涌现，最终发现，产业地产的唯一出路就是产融结合的产城模式。

原因来自常识：

政府谈产业，算的是一本大账，有税收、就业、GDP，还有历史、人文，是政治经济学；

企业谈产业，算的是小账，现金流、利润，是市场经济学。

大账+小账，才是社会的和谐发展。各算各的账，到头来只能是双输。

从字面上理解，产业地产=产业+地产，轻重并举。产业、产业，要有恒产，要有事业。

因此，产业+地产，不是“通奸”，而是“鸳鸯配”。

有人说，传统地产只能满足市场，产业地产却是在创造市场。满足市场和创造市场，一定就是矛盾吗?为什么要人为对立?

这是我们的第一个大判断。

第二个判断：学什么

有人学新加坡的裕廊模式、美国的硅谷模式，或是韩国的大德模式，甚至是德国的阿德勒斯霍夫，这都没有错。四海之内之所长，为我所用。

但是，我们不要忘记第一个判断：产业地产是政府经济学+市场经济学。

硅谷模式虽好，但中国的高校是国有资产，研究成果转化涉及国有资产流失，是校长不能承受之轻。而且，211、985高校的对口管理部门是教育部。硅谷模式的制度基础，在中国不存在。所以，很难完全照搬硅谷模式，只能借鉴。

再比如说，苏州工业园的成功，是取经新加坡的裕廊模式。两者有一个共同的大背景，政府才是最大的孵化器。

以前有官员说，土地财政是中国政府的伟大创新。说这句话的人曾任厦门市规划委员会主任。这句话后来在网上遭到口诛笔伐。

但楼先生认为，这句话本身没有错。土地财政是工具，不能说你用错了，就代表工具错了。

只有从这个层面了解，你才能明白苏州工业园区为何敢叫板上海自贸区。

有了前两个判断，我们很容易通过成功案例和商业模式，寻找到代表中国产业地产的旗帜。

楼先生认为，这三面大旗分别是中国金茂、华夏幸福和碧桂园。

中国金茂之谜

先来看中国金茂的一组数字。

2015年下半年，中国金茂曾在一次海外路演时，透露了未来的整体目标：力争到2019年，实现销售额达800亿。

楼先生据此测算：如果要在2019年达到800亿销售额，就意味着中国金茂的货值达到4500亿。以2014年报2300亿货值为基数，中国金茂的货值缺口在2200亿。基于中国金茂库存的1000亿土地货备，在未来4年多的时间里，要完成1000亿的土地增量，即可保证未来总货值4500亿的可售量。这意味着中国金茂每年要完成200亿的土地购买。

但另外一个现象是，中国金茂在一级土地市场鲜有大动作。

彼时，楼先生还是传统思维思考：在周期性补仓大战中，中国金茂如何低买高卖，又如何在土地结构、土地质量和土地成本三者之间取得攻守平衡？

不过，楼先生发现一个疑问。在中国金茂的毛利率构成上，物业租赁毛利率90%，酒店经营48%，土地一级开发55%，住宅销售36%。具体到销售额占比，卖楼部分仅占65%，其次是卖地15%，物业租赁11%，酒店经营9%。

当时，楼先生很肤浅地理解：中国金茂是大盘综合体开发模式。比如长沙梅溪湖超级大盘和青岛高新区项目，体量大，消化周期长。

就在这次路演之后，中国金茂宣布战略升级，在“销售+持有”的战略基础上，融入“金融+服务”，形成“两轮两翼”新战略。

其实当时心里还有个问号：中国金茂凭什么拿大盘，地产政府凭什么给大盘，而且给的是超级潜力大盘?

在后来的长沙梅溪湖国际新城考察中，楼先生终于明白：长沙梅溪湖国际新城不仅仅是超级大盘，而且是和政府共同规划的城市新城。

我们今天看到，昔日的葡萄园已发展成为长沙市最具活力的城市新中心、长株潭新型城镇化示范区和“大河西中心”的城市客厅，并获得国家住建部首批“绿色生态示范城区”称号。

最亮瞎眼的是，数十家知名研发设计企业入驻梅溪湖国际新城，比如中冶长天、中化化肥、泰禹科研、景嘉微电子等。而且，中国金茂还引入了师大附中、雅礼中学、博才小学等重点中小学，湘雅梅溪湖医院等综合三甲医院。

不同于传统的园区开发，又不仅仅是大盘模式，梅溪湖国际新城是什么路数?

在12月20日的“可持续性创新 2016中国青岛•金茂产业发展峰会”上，中国金茂总经理李从瑞称，这是三大产品线之一的城市新城。楼先生认为：这就是传说中的超级产业新城模式。

我们来做个简单比较。

传统模式下，产业园区的运作，主要有以下几种模式。

在梅溪湖国际新城项目上，中国金茂真金白银砸下直接投资200亿，不仅提供了城市大配套，且自带流量，导入产业，不仅是产品创新，而且是制度创新。

具体到怎么从制度上创新，择日交待。先提供另外一个案例的操作思路图，供同仁参考。

一个项目成功，并不代表商业模式的成功。所以，中国金茂随后在南京和青岛持续升级梅溪湖模式，最新形成了城市运营模式——“两驱动、两升级”。

“两驱动”是指规划驱动与资本驱动，解决城市发展动力问题。

“两升级”是指城市功能升级与产业升级，通过创新升级实现城市质的飞跃

华夏幸福：PPP之王

再来看第二面旗帜——华夏幸福。

目前扛起产业新城大旗的旗手，华夏幸福是不二人选。代表作就是固安产业新城。具体案例内容不再赘述。

只说一句，华夏幸福的区域城市规划能力、客户资源、招商能力、产业孵化能力、模式输出能力，至少在民营上市公司中，牢牢占据头把交椅。

 插播一个人事桥段。

2015年底，原华夏幸福产业发展集团环上海大区总经理张乐群就被万科挖角，任上海万科产业地产事业部副总经理郑华的副手。

随后，万科又挖了华夏幸福前CHO郑云端。郑云端工作内容是，协助执行副总裁孙嘉分管产业地产板块。

坊间传言，郑云端在华夏幸福的年薪高达2000万。其离职华夏幸福的辞职信“相忘于江湖”，更被称为“史上最浪漫的辞职信”。

华夏幸福先是从万科挖墙角，万科反过来又从华夏幸福挖墙壁角。万科和华夏幸福在产业地产暗战，成为媒体报道的焦点。

具体到华夏幸福产业新城商业模式，内容很多。我们仅从PPP视角了解其中的一面。

具体内容包括：

1.基础设施及公共设施投资建设费用方面，应向其支付的建设费用包括建设成本和投资回报两部分，投资回报按建设项目的总投资额的15%计算；

2.土地整理投资费用方面，应向其支付的土地整理费用包括土地整理成本和土地整理回报两部分，土地整理回报按土地整理成本的15%计算；

3. 当年产业发展服务费用方面，应向其支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算；

4.规划设计、咨询等其他服务费等方面，规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算。

华夏幸福的产业新城模式不仅在国内开花，也漂洋过海到了海外。在印度，华夏幸福又和万达PK产业新城

但万达并非走产业新城模式，海外市场扛起产业新城大旗中国大旗的则是碧桂园的森林城市。

碧桂园森林城市：链主模式

此前，楼先生分析过，碧桂园森林城市的产城模式，实则是链主模式，是供应链、产业链、生态链的联盟，谁也不可替代，是友好型协作，链主的任务是保证整个链条和谐运转。

这是基于城市、区域和国家战略的产城融合模式。

在链主模式下，森林城市各个产业链条之间形成物流、人流、资金流和信息流的互动协同，从而为整个企业带来最经济的产业集群效应，最终创造一个全新的产业集群价值，同时增加所在城市和国家的竞争优势。

这就形成一个友好开放的系统，不是上下游买卖，而是合作和互助，是多产业链条，是联盟的模式。

三面旗帜：做时间的合伙人

这是目前中国产业地产的三面旗帜。总结经验，我们不难发现有其共同特征：

1.都有成功案例，模式创新持续进行中。

比如说中国金茂，在长沙梅溪湖后，又陆续沿着城市新城的路径，将棋盘移至南京和青岛。华夏幸福也挥师嘉善、溧水多地。马来西亚之后，碧桂园多个海外产业新城陆续启动。

2.都是上市公司，产业新城的量级巨无霸，大手笔规划、大投入，产业内容输出大流量。

长沙梅溪湖国际新城三年直接总投资200亿；

碧桂林森林城市的总投资将超过1000亿美元；

固安新城直接总投资亦超百亿。

海量资金投入，必然会带来融资模式革命。中国金茂的南京青龙山国际生态新城项目，就是首批江苏省重点PPP项目。

今年10月下旬，财政部联合教育部、科技部等20个部委共同发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金[2016]91号）中，“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”双双入选。

这也标志着，华夏幸福与地方政府以PPP市场化机制打造可持续发展的产业新城，获得财政部、教育部、科技部、工信部在内20个部委的全面认可。此前，华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP模式，作为创造性典型经验，被国务院办公厅通报表扬，并入选国家发改委PPP示范项目。

碧桂园森林城市更是作为民营企业的唯一代表，入选一带一路国家队。

而且，都是长周期运作。

以中国金茂的城市新城为例，三年成形（先导区）、六年成市（产业聚集）、十年成城。

大手笔投入的背后，是携手地方政府和中央政府，通过融资政策导入，引入天量资金。合作的前提是，企业和政府互相认可，方能成就。

认可什么?就是自带产业流量。

我们在碧桂园森林城市的新闻发布会上，可以看到碧桂园前期携手华为、SASAKI、奥雅纳、埃森哲、绿能国际等全球领先的科技、咨询、财务税务规划，设计机构，后期又签约的企业包括中国银行马来西亚分行、中建八局（中建海外发展）、华为、G-Energy GloBAl（绿能环球）、美的、比亚迪、富士康等，涉及金融、教育、医疗、绿色建材、人工智能、电子电气等领域。

中国金茂自带产业流量，形成教育产业、文化旅游、文化创意的大文化产业体系。

其中，在文旅产业领域，中国金茂在青岛高新区成功引入英国伊甸园项目。媒体称之为属于青岛的世界第8大奇迹。

有相同也有不同。华夏幸福的产业新城模式来源产业园区升级，产业资源以合纵连横组合为主。

中国金茂出身中化集团，有大产业支持，从一开始就自成一体。比如在南京，中国金茂布局江陵，而华夏幸福落子溧水。

中国金茂的城市新城选址二级核心城市，华夏幸福则更加下沉，到二、三线城市产业带。

三大产业旗帜，都是“时间的合伙人”，都是城市的超级引擎，正在走出一条有中国特色的“中国智造”之路。

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