远洋凉凉，石景山刘娘府55.56亿底价成交
大家好，我是天天做表的，大表姐。
昨天大表姐正码字儿呢，突然收到某位行业小伙伴发来的微信消息：
刘娘府地块55.56亿底价成交了！
大表姐第一反应是：不可能！
毕竟是石景山啊，去年古城南那几块地，融创、华润也都是有过厮杀的，何况刘娘府本身位置不错。
☉刘娘府地块位置
靠着西五环，旁边是二手房均价9.7万/㎡的远洋天著春秋，住宅部分1.1容积率，很适合做低密产品。
怎么也得象征性的拍几轮吧。
大表姐在朋友圈求证了一轮，事实就是：刘娘府地块，55.56亿底价，被远洋+中交+平安+保险产业园联合体摘得。
恭喜恭喜。
PART02
平复好心情，大表开始扒拉刘娘府地块的指标，试图发现一点底价摘牌的痕迹，大概原因还真有那么几个：
1、配建太多太多太多。
地块挂牌文件第十一条，要求竞得人代建各种诸如教育用地、卫生服务站、托老所以及居民委员会等等。
☉刘娘府地块挂牌文件条款
算下来，总体量大概在3.3万㎡左右。
虽然其中2.7万㎡商业用房是有偿代建，但是3000元/㎡的回购价格，很难覆盖成本，基本就是学雷锋。
2、商业比重太大太大。
刘娘府整体15.6万㎡的体量中，商业体量占到了8.2万㎡，住宅部分只有6.8万㎡。
☉刘娘府地块指标
开发商们本来想拿地盖房卖钱，却发现：
住宅用地居然只是赠品。
拿地积极性当然就要打点折扣了，何况，这么大体量的商业，任谁都会头疼。
关注销冠100的粉丝们会知道，每周的商办网签有多惨淡，开发商们对商办用地，就有多抗拒。
所以，保险产业园出现在联合体中，就很耐人寻味，大表姐猜测，商办部分后期很可能由保险产业园来运营，或者直接打包买走。
3、起拍价不低。
刘娘府55.56亿的起拍价是什么概念？
按照今年宅地的成交情况，55.56亿，足以杀进今年北京总价地王前10。
☉刘娘府地块成交前，北京今年地块总价前10排名
尤其又到年底，开发商还是要掂量下自己的钱袋子的，远洋这次也是联合了其它三家公司，才吃下刘娘府。
从来都是有钱可以任性，没钱只能认命，买地，也一样。
4、石景山价格天花板限定。
今年，石景山古城南版块大爆发，天玺、天钻、和玺以及九里等等相继入市，贡献了一大波房源。
☉古城F5供应及成交情况
大表姐查了下数据，截至今天古城南F5，一共向市场输送了接近3000套房源，折合面积大概42万㎡。
成交了有1200多套，还有1400多套的存量，竞争压力就还挺大的，再加上海淀虎视眈眈的树村。
刘娘府的潜在竞争对手不少，长安九里就已经被逼得降价了。
更郁闷的是，从目前古城各个项目的销售情况看，远洋可能无法突破区域内7.5万/㎡的价格天花板。
地价不低，溢价再上不去，拿到刘娘府地块的结果很可能就是：
不赚钱。
PART03
刘娘府地块操盘难度不低，但远洋依然出手了，大表姐猜测远洋也是无奈为之。
2017年集中拿地的货量，在随后的三年内已经消耗的差不多了，再不拿地，项目公司可就得就地解散了。
<a href="http://mp.http://weixin.qq.com/s?__biz=MzIxMDA0MTQ1OQ==&mid=2476252976&idx=2&sn=7acef0d2dfeaa4d9a0a2b90d9d617bb0&chksm=8106902cb671193ac6cb86a0ee34d01d388cb892405eba43e5905c56f74d9b073e635e21f68d&scene=21#wechat_redirect"> 远洋行不行啊？划船不靠桨，航行全靠浪
所以，即便艰难，远洋也表示出了一万分的拿地决心：
大表姐查到，12月17日，远洋就报名了刘娘府地块的摘牌，要知道，开发商报名是要交保证金的。
所以，一般开发商都会在报名截止的前一天报名，为的就是不浪费利息。
而远洋刘娘府地块扔下11亿多保证金，一呆就呆了10多天。
明显向友商们传递了一种信号：
爷不在乎钱，来竞价？试试。
另一方面，远洋拿下刘娘府地块，也有护盘的意思，毕竟隔壁就是远洋天著春秋。
从用地指标来看，容积率1.1，限高18米，很可能会是一个洋房+合院的排布，或者远洋天著春秋的升级版。
但有业内老炮讲，刘娘府这块地，一不小心很可能就会做成一个，货值很丰满，去化很骨感的项目。
俗称，库存。
远洋可得注意了。
PART04
至此，刘娘府地块地块底价成交，提前为北京2020年的土地市场画上句号。
跟年初时，开发商们顶着疫情，疯狂撒钱的境况相比，稍显落寞。
大表姐清楚得记得，今年2月14日，情人节的那场土拍，诞生了175轮的总举牌数，以及196.8亿的土地成交总额。
有些时过境迁。
无论如何，2020年已经要呼啸而过，无论好坏，都将于此终结。
明年，等树村来炸场吧。销冠智库
.end.
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