“高地价”，怎么破？这家企业只用了三招（下）

如果你老是从“运营效益”而非“战略”角度考虑问题，就无法摆脱高价地的命运。

企业想吃唐僧肉，地方政府眼中的唐僧肉是什么——产业，这关系就业、税收等等。这是大战略，也是一本大账。

账本之外，我们来看看梅溪湖板块的几张规划图，就知道中国金茂的发力点，以及它为何屡屡能收到地方政府的“红绣球”。

梅溪湖雨水分级使用系统示意

梅溪湖气力垃圾收集系统示意图

梅溪湖新城建筑功能平面图

梅溪湖新城联运网络

梅溪湖新城电力网络

上图中的诉求点很专业，比如：

低碳可持续发展如何进一步深化；

复合功能，混合用途在构建城市活力上的效果最大化；

商住的最佳比例调整，和由此带来的规划上的相应变化；

山体水景如何与有趣城市空间的互动打造；

学校和城市公共设施如何进一步优化；

……

上图所示，仅仅是梅溪湖的规划一隅，最重要的还有产业规划。

以研发中心规划发例。国外有三种模式。

一是“政府主导、纯科研导向”为特点的香港科技园；

二是企业内脑型的备国慕尼黑宝马中心；

三是“展示旅游导向”特征的东京（御）台场。

香港科技园

德国慕尼黑宝马中心

东京（御）台场

上述三种模式并不能照搬到梅溪湖的规划上去，只能提供部分的启发和思考。

梅溪湖板块的定位则更显复杂：

如何从战略的高度出发；打造国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范；

开发战略如何落地：国际化；绿色生态；可持续发展；

开发模式五个统一如何协调：统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理；

……

对于长沙市父母官来说，中国金茂给这座城市带来了诸多光环：

长沙梅溪湖国际研发中心二期荣获“国家绿色建筑创新奖”二等奖；

绿方中心成为亚洲首个获得英国%20BREEAM杰出级的绿色建筑项目；

梅溪湖新城以八大类45项生态指标，百分百绿色建筑、百分百绿色施工、全过程能耗监测系统平台、全部绿色校园与绿色教育为特色，在2012年获得国家首批绿色生态示范城区，成为建设长株潭“资源节约型、环境友好型”的杰出典范和长沙市新区建设的新名片。

这些荣誉都是国家级荣誉，是长沙市政府全世界推介的通行证。理解到这个层面，你方能知道中国金茂对一座城市的意义。

中国金茂对长沙这座城市的贡献，自然被很多人盯上。

这也是高地价之下的房企突围之道，供同行鉴。（完）

（作者系万房地产首席投资官）

备注：本文研发过程中，得到媒体和学界的专业支持，在此致谢！

1.作者：姜盼

文章标题：土地一级开发：从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析

2.作者：王哲 蒂凡妮·尔斯·约斯特

文章标题：跨越规模界限的生态设计原则

—以中国长沙梅溪湖新城和加拿大皇家银行项目为例

3.作者：宋杰

文章标题：PPP项目运作实战及案例分析

4.作者单位：深圳别致廊

文章标题：梅溪湖市场专题研究报告

5.作者：荆宝洁  单位：21世纪经济报道

文章标题：长沙造城剪影：用市场力量求解城镇化方程式

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