正式回应毛大庆：8.4米解决战斗

在一次内部论坛上，时任北京万科总经理的毛大庆曾表示，恒大在义和庄的项目，到底会推出什么产品，很期待。

17个月后，这个项目被命名为恒大未来城，首推8.4米空中别墅，Skyhouse。虽说北京土著习惯了南派开发商推新品，但是，在公寓里造别墅，这事有点新鲜！

踩盘大军蜂拥而至，地产大哥就是其中一位。

混迹北京地产行业十余载，地产大哥什么没见过！什么产品主义、定位时代、创新精神、大盘时代和主题社区，统统成为北京牌概念刀下鬼，概念从来都是一统北京地产江湖的法宝。空中别墅莫非又是一轮炒作？

看样板间前，地产大哥一直不以为然：恒大未来城搞什么鬼？它的客群在哪里？在一个地王造就英难的时代，恒大未来城会是代表北京地产新一轮发展的未来吗？

具体来说，恒大未来城位置上不在核心近城区也不在郊区；面积上不是大屋也不拒绝小户型；品质上不求极奢但绝不低档；房价上不取暴利也不做低价，宣传中若不做概念就是标新立异，恒大未来城的未来在哪里？

事实上，空中别墅在北京市场并非新鲜词，一般指的是公寓的顶层复式。跟标准层相比，空中别墅面积更大，功能更多。

10年前，清芷园打出空中别墅牌，随后中国第一商城跟进，产品面积奢至1600平米，上下四层，标价1.5亿人民币。再后来，空中别墅演变成空中四合院，比如盘古大观、霄云路8号。其中，霄云路8号被曝出单位售价50万元/平米。

总之，空中别墅是楼王的代名词，开发商沉淀利润的秘密武器。

如果按公寓的居住空间和形态分析，恒大未来城跟老牌公寓代表汤臣一品、华府天地、翠湖天地不同。即便放在北京市场，和北京御园、北京星河湾也不一样。

恒大未来城在标准层推出空中别墅，姑且不论价格，产品就让建筑师和市场专家都找不着北，实在无法将其归类。

以汤臣一品434平米的经典户型为例。

该户型是四房、二厅、五卫、双厨，采用全套房设计，居住与会客区域设计动静分离。整体空间上，公寓空间特点十足。

北京星河湾明显有北京区域特色，在房间数与功能上与同等面积的别墅接近。比如在入口过厅处理，内部错层空间，双客厅处理，及进入每个空间都有厅作为过度。

再来跟别墅比较。别墅的低密、内庭院和地下室，是公寓产品无法比拟的优势。更何况，在禁墅令之后，市场停止别墅供地，开发商通过“高低配”抠出部分别墅，别墅市场变得不太纯粹，更多更彻底的大平层越来越多出现。

但是今天，这些全部被恒大未来城颠覆。但是，公寓和别墅原本属于不同的客群，或是同一客群的不同房产配置，总之都有本质差别。恒大未来城到底搞什么鬼？

学习的最大目的就是为了否定，就是颠覆别人和超越自我。

一改二的产品市场常见，二改三不常有。

结构主体上就是一道坎，一改二的主体或是钢结构或是框架，二改三则需要框剪剪力墙结构。通常来说，铁骨钢结构和框架是本科生，框剪剪力墙是博士生。在空间效果上，后者保证室内没有承重墙，空间任意分割。

既然疑问越来越多，那就先来看户型图。

这是一套全明户型，南北通透，建筑面积约185平米，实得面积约226平米，使用率超过125%。

二楼：

二楼居然是“类全套房设计”，而且是全生命周期设计，第四重打击果然如约而至！

两个卧室之外，还有留白——Feeling  Room，亲子空间让人倍感温馨。

地产大哥的浪漫小情调再次涌上心头：老人房和儿童房相邻，互相独立又相互照应，“隔代亲”陪伴他们入梦，柚木地板铺陈出温暖的氛围，透过柔和灯光、触感柔软的床品，大理石铺就的精美陈设营造出亲情的温馨。

设计师考虑更为周到，如果老人不在身边，家中又有两个孩子，男孩房设计成优雅大气的海军蓝，海军蓝与田园色相搭配，洋溢着现代皇室一样的浪漫气质。女孩房则是大自然与芭蕾舞结合的如蝴蝶斑斓、翩翩起舞的梦幻似的童心意境，甜美温馨、洋洋洒洒的童味气息。

B4户型被精细雕琢成 11 个功能各异的大小空间，遵循 3.3.3.1 原则，针对改善型的客户定向的打法。在功能上，完美解决了一家三代的需要。

如果注视她，你就可以发现；如果聆听她，你就可以听见；如果拥抱她，那一定是血肉之躯的她。

这就是豪门，气派万千的恒大未来城。

一个细分市场的定位很容易成功，会不会变成北京地产市场产品主流？换句话说，恒大未来城的成功有什么值得一提的核心竞争力？

地产大哥总结了八条：

一：独立式住宅；

二：适合于城市中坚人群的工作需求，必须是第一居所；

三：满足一个中坚家庭必要居住条件和最高居住要求，拒绝低档，拒绝冷漠；

四：位置较近更要求交通方便，五环近郊区成为首选；

五：城市配套必须成熟，这是追求城市生活品质的客群拒绝远郊豪宅的一大理由；

六：单价总价定位于一个合理范围，反对暴利回归理性是一个基调；

七：优秀服务标准，要求物业管理和社区文化并存，不仅是一个生活家园更是一个精神家园；

八：中坚人群的客群定位，与有知识有品质者为邻，在年龄和物质上，他们是中间，在地位和精神上，他们是中坚。

表面是8.4米，实际上是八条，恒大未来城已经用作品给到毛大庆答案。地产大哥不由感叹，不好好学习，就只能给别人点赞！而这个答案，也是地王层出不穷时代的产品回应。

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