论房企生二胎的正确姿势
18岁的时候，给你一个大姑娘，你可能惊慌失措，人家大姑娘也可能害怕极了。别想多了，说的是找对象。
房企与险资结姻缘，或霸王硬上弓，或花前月下牵手，共赴高潮。前者被视为野蛮人入室，多是险资在二级市场频频举牌，比如生命人寿于万科、安邦保险于金融街。后者是险资和房企在一级市场善意战略合作，比如远洋地产和中国人寿、中国金茂和新华人寿。
好比找对象，要讲正确姿势，要互相给到安全感，还要生二胎。
先说什么叫安全感
举例来说，新华人寿入股中国金茂，明确是限售股，不准卖。
不仅不准卖，还有三点约定，一是不能当二道贩子；二是不能背靠背做金融衍生交易，比如掉期交易，说白了，就是不允许有做空行为；三是若实在不开心，必须要和中国金茂协商解决。
事实上，新华人寿后来还继续花了约1995万元增持。
问题来了，找对象是商业模式，房地产企业和险资结缘自然也是商业模式下的蛋。
特别是中国金茂刚刚宣布增加“服务”和“金融”两翼后，再次宣布和新华人寿的战略合作备忘录。
花前月下的商业模式又有哪些逻辑，通过这起备忘录的研读，我们一起接着梳理。
二胎怎么生
两个人结婚，政府昨天刚说了，可以生二胎。
网络红人马佳佳说了，千里来交配，干票大的。好的商业模式还可以生三胎，甚至更多，创造更多的价值增量。
背后的商业逻辑是，好的商业模式要讲机会成本，同样的商业资源，怎么样匹配，才能价值最大化。
举个例子。
新华人寿的营销网络很发达，中国金茂一直做高端精品物业，同样有渠道优势，双方的客户资源也很相似。问题来了，这个二胎怎么生？
我们在备忘录里看到三点内容：
一是新华人寿可在中国金茂社区资源、高端酒店等渠道进行业务推广；
二是新华人寿可使用中国金茂员工、全国业主以及意向客户等资源进行保险产品、养老、健康和医疗等服务的推广；
三是中国金茂可通过新华人寿营销网络拓展其物业销售，双方将继续探索与革新营销领域业态。
三点内容汇集到一点，讲的是渠道和客户共享。
我们看到，中国金茂和新华人寿都没有投入新的资源，也没有增加利益主体，但两家手中的资源能力都有了很大增值，这是存量变增量。
所以说，商业上的生二胎，就是通过交换同类项，资源互配，发挥更高效率，进而实现交易结构的价值增量最大化。
收入、成本和机会
生二胎这事，如果搁前几年，起码要罚款。放在今天，就是响应政府号召。
在商业模式中，这叫机会成本。当然，机会成本不仅仅包括时间。
同样的资源，在不同人的手里，可变现的路径、实现的价值可能大不同。
比如说，张三办这个事很难，可能换作李四，事情就变得简单了。简单和复杂的变化，取决于企业背后的行业经验和背景不同。
当然，做到这一点，跟你18岁找个大姑娘的春青期冲动不同，不仅要胆量，还要商业智慧。
比如在备忘录里谈到的资本运作，涉及两点：
一是新华人寿投资中国金茂发行的各类金融工具，如高级债、永续债等；
二是新华人寿与中国金茂深化在境内外房地产私募基金、众筹、理财、基金以及股权战略投资等方面的合作；新华人寿和中国金茂未来共同参与海外不动产投资、资本市场潜在收购等。
这里有三个关键词中：收入、成本和机会。
举个例子。新华人寿有一笔钱，面临三种投资方式：
第一种是交给银行吃利息；
第二种是股权投资，不参与经营；
第三种是借钱给企业，利息收入肯定要比存银行强，但也可能比股权投资分红低。
哪种方案好？投资首先要保证资金安全，其次才是收益最大化。这两个问题交圈即成本和收入比较后，就产生了机会成本。
所以我们看到，新华人寿的策略是股权+债权。请注意这里的机会成本，新华人寿选择的投资品种很多，有中国金茂发行的高级债、永续债、众筹、理财、基金及股权战略投资。
新华人寿实际上投的是一个大筐——中国金茂的金融池。这个池子里，不仅有融资期限，还有币种转换、结构错配，等等。这就保证了资金的安全性和收益最大化。
反观中国金茂，选择新华人寿，签订备忘录，是对更名后金融大战略的持续推进，玩的都是组合拳。
平台实质是构造新物种
最重要的事，当然最后说。
我们回头看中国金茂和新华人寿的备忘录第一条：
一是中国金茂与新华人寿加强在投资、设计以及探索养老地产领域的交流与合作。
二是中国金茂为新华人寿代建、定制写字楼等各类物业。
三是新华人寿可在项目层面投资中国金茂现有或潜在写字楼、住宅等各类开发项目，双方加强不动产联合投资。
表面上是加强房地产开发，背后却是两家企业平台之间的互相开放。
反过来，我们就能明白谷歌、百度等网络巨头为什么纷纷推出开放平台，邀请软件开发商加入，而其他互联网公司却做不到。
同样也能明白，为什么苏宁和万达合作，甚至万万合作。
一是平台开放，二是互补的巨头平台相互开放，强强联合。
是的，结论是，小型房企没得玩了。
明白这一点，我们就知道昨天中国金茂杭州拿地的底气了吧。
在经济学上，我们都知道商品的定价模式，无非是成本原则或市场原则，平台之间玩的不同以往，这叫“交易定价”。
巨头平台开放以后，资源配置原则发生改变，特别是机会成本改变以后，定价系统取决于平台之间的交易。
这背后又有一个惊天的关键词：共生体。巨头之间平台开放以后，形成一个闭环生态圈，这个生态圈里出现新的商业物种—共生体。
谈完这四点，我们就更加清楚房企“生二胎的正确姿势”。
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