“高地价”,怎么破?这家企业只用了三招(下)
如果你老是从“运营效益”而非“战略”角度考虑问题,就无法摆脱高价地的命运。
企业想吃唐僧肉,地方政府眼中的唐僧肉是什么——产业,这关系就业、税收等等。这是大战略,也是一本大账。
账本之外,我们来看看梅溪湖板块的几张规划图,就知道中国金茂的发力点,以及它为何屡屡能收到地方政府的“红绣球”。
梅溪湖雨水分级使用系统示意
梅溪湖气力垃圾收集系统示意图
梅溪湖新城建筑功能平面图
梅溪湖新城联运网络
梅溪湖新城电力网络
上图中的诉求点很专业,比如:
低碳可持续发展如何进一步深化;
复合功能,混合用途在构建城市活力上的效果最大化;
商住的最佳比例调整,和由此带来的规划上的相应变化;
山体水景如何与有趣城市空间的互动打造;
学校和城市公共设施如何进一步优化;
……
上图所示,仅仅是梅溪湖的规划一隅,最重要的还有产业规划。
以研发中心规划发例。国外有三种模式。
一是“政府主导、纯科研导向”为特点的香港科技园;
二是企业内脑型的备国慕尼黑宝马中心;
三是“展示旅游导向”特征的东京(御)台场。
香港科技园
德国慕尼黑宝马中心
东京(御)台场
上述三种模式并不能照搬到梅溪湖的规划上去,只能提供部分的启发和思考。
梅溪湖板块的定位则更显复杂:
如何从战略的高度出发;打造国家级绿色低碳示范新城,华中地区两型社会的新城典范;
开发战略如何落地:国际化;绿色生态;可持续发展;
开发模式五个统一如何协调:统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理;
……
对于长沙市父母官来说,中国金茂给这座城市带来了诸多光环:
长沙梅溪湖国际研发中心二期荣获“国家绿色建筑创新奖”二等奖;
绿方中心成为亚洲首个获得英国%20BREEAM杰出级的绿色建筑项目;
梅溪湖新城以八大类45项生态指标,百分百绿色建筑、百分百绿色施工、全过程能耗监测系统平台、全部绿色校园与绿色教育为特色,在2012年获得国家首批绿色生态示范城区,成为建设长株潭“资源节约型、环境友好型”的杰出典范和长沙市新区建设的新名片。
这些荣誉都是国家级荣誉,是长沙市政府全世界推介的通行证。理解到这个层面,你方能知道中国金茂对一座城市的意义。
中国金茂对长沙这座城市的贡献,自然被很多人盯上。
这也是高地价之下的房企突围之道,供同行鉴。(完)
(作者系万房地产首席投资官)
备注:本文研发过程中,得到媒体和学界的专业支持,在此致谢!
1.作者:姜盼
文章标题:土地一级开发:从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析
2.作者:王哲 蒂凡妮·尔斯·约斯特
文章标题:跨越规模界限的生态设计原则
—以中国长沙梅溪湖新城和加拿大皇家银行项目为例
3.作者:宋杰
文章标题:PPP项目运作实战及案例分析
4.作者单位:深圳别致廊
文章标题:梅溪湖市场专题研究报告
5.作者:荆宝洁 单位:21世纪经济报道
文章标题:长沙造城剪影:用市场力量求解城镇化方程式
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