冲击千亿，典型房企攻防战

昨天，自媒体“地产大哥”发文《万科、恒大、碧桂园，谁先万亿王》，引发坊间热议。

其中，有朋友后台问了两个有意思的话题：

1.地价越来越贵，房企当下的生存逻辑是什么?

楼先生认为，房企的逻辑非常简单——如果我的拿地资金成本是3，土地每年增值超过5，我就是安全的。所以出现一个奇怪的现象，每块地王的背后，都有一个基（金）王。

2.恒大、安邦举牌万科背后的真实动机是什么?

楼先生认为，初衷就是分享资本和房地产市场的双重收益，也是风险控制。举例来说，HD收了很多金融牌照，把杠杆做大，反过来收购WK，负债率降低，利润率提高，资本规模做大，不仅分享了资本市场的收益，也同时分享了房地产市场的溢价。两块蛋糕通吃。

万科、恒大、碧桂园已经踏过3000亿，接下来冲击万亿。千亿之下的房企，它们又该如何突围?

楼先生总结了四大江湖门派的战略打法，分析其背后的增长逻辑。

1.规模派

这方面以融创为代表，坚定不移的“规模做多派”。

具体做法分为三点：想对战略；提高执行力；踏对经营节奏。通俗的说法是，买对时间，买对地。

2016年，融创跃过千亿门槛。接下来，老孙还是“买、买、买”的节奏。上周，融创又在海南召开品牌发布会，推出海南六大项目，媒体参会规模堪称“地产两会”。

不去海外去海南，在雾霾爆表季节，老孙又一次买对时间、买对地。为了规模，老孙放弃了利润，忽略了资本市场的感受，一路狂奔。更大的企图心也在彰显。有消息称，融创中国总部即将搬迁北京。

很多人都在走规模道路，希望在短期内上规模。比如大胡建开发商旭辉。

旭辉董事会主席林中近期甚至提出一个偏激观点：保规模，千亿之前，不投金融。

林中的理由是：现在的规模增长空间很大，不需要金融业增加规模；金融是重资本的行业，需要持续性投入，需要培养5—10年，需要底气，每年需要从主业中拿出十几亿投金融。

也有反对声音。金融牌照可遇不可求，“碰大运”成分居多，走过、路过，不能错过金融牌照。而且，地产的金融属性越来越强，地产越来越离不开金融。不投金融，无异于自断一臂。

虽说同属“规模派”，老孙有老孙的打法，旭辉有旭辉的道理，各家资源禀赋不同，没有包打天下的模式。

2.“多元化”派

代表企业绿城。

贴上“混合所有制”的标签，绿城还是绿城，宋卫平的烙印痕迹明显。比如，绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇四大子集团布局，就是老宋时代的作品。

最火的要属老宋的小镇产品，住建部推为全国开发商学习的榜样，参加人流如织。自媒体一勺言称，看完绿城产品，总是感觉有点遗憾。这一点，楼先生先卖个关子，后文会谈到。

雅居乐也属于多元化派系。不同的是，它比绿城走得更远。

雅居乐房产业务目前只占到雅居乐营业收入的20%。在旅游地产方面，海南清水湾一个单盘销售额应当贡献超过500亿。

雅居乐董事会主席陈卓林回忆说，10年前，他就发现海南是旅游度假天堂，投资清水湾，董事局几乎全部反对，只有他一个人坚持。吃瓜群众的眼睛虽然雪亮，但有时真理掌握在少数人手里。

在环保产业，2016年雅居乐投入40多亿，收购了20多家环保企业。2017年、2018年计划再投资160亿左右。雅居乐环保方面的投资总额约在200亿左右。

陈卓林在一次小范围内部交流会上称：雅居乐计划做到900亿，地产贡献500亿，相关多元化贡献400亿。

无论是绿城、还是雅居乐，都是基于地产做地产，可以称之为泛地产派。

3.“产业派”

国内产业派的旗手当然是华夏幸福，其首创的产业新城代表作固安新城，已经成为行业标杆。

华夏幸福以前饱受争议，不仅是因为营收贡献主力来自地产，更主要的是，创造一个全新的商业模式，社会认识需要时间，它也需要越来越硬气的产品和财务数字来证明自己。

有“小华夏”之称的协信，或许更能让人看懂。

2016年是协信的多事之秋。老板吴旭被有关部门协助调查多日，最终平安回归。吴旭回归后，先后从万达、银泰、鑫苑挖墙角，广洒英雄贴，后引绿地入股。

从战略来看，去年年初，协信制定了“协信+”，看上去似乎有点乱，比如广泛涉足商业、基金、产业园区，协信变成了“ 八爪鱼” 。

协信董事长吴旭认为，这是上帝的安排，不能用地产观点做产业地产。

关于未来，吴旭只说了一句话，协信1/3员工做跟房地产无关的事情。这句话颇有深意。

4.区块链派

这一派以葛洲坝地产为代表，提出“5G科技”，包括绿色健康、德系精工、工业集成、智慧互联、服务增值五大子系统，全面涵盖业内最先进的110余项技术。

近期，葛洲坝地产董事长何金钢详细阐述了5G科技的内涵：高起点、体系化、标准化和产品化。

以前，我们谈绿色地产、健康住宅，或是围绕美国的LEED，或英国的WELL标准，或德国的DGNB，或是分析具体的技术流派；或是单一项目的成功，却从来没有高起点下的体系化、标准化和产品化的整体思考和实践。

楼先生认为，这是目前行业内最全面、最先进的绿色科技体系，实质上已经进入到了“区块链”阶段。

“区块链”已在全球兴起，正在深刻改变人类生活。

它的原理是这样：它能自动将信息从A地安全传送到B地，启动交易的一方，先建立一个信息区块（block），然后这个区块会由网络上的几千部、甚至几百万部计算机进行验证。通过验证之后的区块会被加入一个网络上的链结，这个动作除了会建立一份记录之外，还会有这份记录的变动历史；所以，如果有人对一个区块进行窜改，就等于更动了链结上的几百万份其他记录。而要能窜改特定记录、而又不影响其他信息，是几乎不可能的事情。

如果要做这样影响全行业的一信息区块，并非易事。所以，葛洲坝地产成立的5G科技专家委员会，不仅有中国工程院院士及国内外行业最顶级的专家，还有中国、德国乃至世界绿建机构的主席。基本上，5G专家委员会，是房地产行业内实力最强、影响力最大的国际化团队。

如果把5G科技技术比作代码，这群人写5G代码的团队，堪称行业内实力最强、影响力最大。

最终，5G科技就是一款超级APP，不仅体系化、标准化，还要产品化。按区块链理论，后来者绕不开5G科技这款APP。

所以，5G科技不仅是一款服务产品，更是葛洲坝地产的护城河，成为企业战略。这款软件绝对是行业的原子弹，威力无穷，效果巨佳。

我们来看这四大流派，谁潜在威力最大?

楼先生认为，区块链派不可小觑。

有一个通俗的说法：一流企业做标准，二流企业做品牌，三流企业做产品。

5G科技就是行业绿色、节能、环保的标准。上面提到过，5G专家委员会标准之高，堪称国际之最。楼先生专门向业内人士了解过，5G科技高标准之下，自成体系，有五个涵盖。其中包括：绿色建筑设计方案；材料采购；施工管理；物业服务；技术应用。这是一个综合的能力体系。

上文中提到，自媒体一勺言认为，绿城的产品有体系，但为什么不能全国遍地开花?楼先生认为，关键是绿城的产品没有标准化，或者是标准化做得不够。

标准化实际上考理的是企业的管控机制。如果5G科技只是一个高大上的体系，它在市场端的生命力和商业价值就会大打折扣。所以，5G科技的落地，必须要和经营管控结合。

楼先生当面请教刘院士后得知，葛洲坝地产的开发项目要有5G科技配置标准。同时还有两个标准：中国葛洲坝地产DGNB企业标准；中国《健康建筑评价标准》。前者和德国可持续建筑委员会合作研发，后者和中国建筑科学院共同编制。

这里要提醒诸君，5G的标准化，不仅是国家层面的标准化，而且是国际的标准化。这就等于给5G科技贴上了“中国智造”的标签，地产行业的工业化水平直接升至3.0。

葛洲坝地产当然不是科研机构，但将5G科技落地成全新产品线，就区别于其它房企。

近期北京雾霾爆表，有人去海南“躲霾”，有人去迪拜“躲霾”。以后，客户不用舟车劳顿，就可以在5G产品中“躲霾”。

我们复盘近20年房企的成长史发现，无论是规模论，还是多元派，主要核心还是围绕钱和地展开。

只有“产业派”和“区块链派”是围绕钱、地、人展开。但产业派更强调社会产业资源的整合，区块链派更强调专业资源的整合。它的核心在于，类似开源软件，以后无法再绕开5G科技升级。

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