北京分钟寺三兄弟同室操戈隐情、真相和猜忌（中）
大家好，我是天天做表的，大表姐。
上次，北京分钟寺三兄弟同室操戈隐情、真相和猜忌（上），后台收到很多业内朋友的留言和线索。
所以大表姐这几天没闲着，去天眼查、裁判文书网很多地方查了查，群众的眼睛雪亮，人民的智慧无穷，大表姐先谢谢这些不愿披露姓名的朋友。
接下来，我们一件事一件事来说清楚。
壹丨东三金茂府195㎡为啥显小
大表姐上次在文末留了个尾巴，说要写写为啥东三金茂府195㎡户型显小。
今天，大表姐来交作业了。
其实不是大表姐说东三金茂府195㎡户型显小，是一起去踩盘的大表哥，跟小表妹都说小。
大表哥：我觉得，空间感怎么还没世茂天誉145㎡做的好，多出来的50㎡不知道跑到哪里去了。
（千万别说大表姐收世茂钱了，被大表姐鞭挞的世茂天誉眼泪还没擦干呢， 世茂天誉的「错配隐忧」）
小表妹：我能弱弱的说下，跟东三金茂府相比，我更喜欢龙湖熙悦宸著吗，就西红门那个，136㎡四居。
（也千万别说大表姐收龙湖钱了，龙湖也快哭了， 跟大表哥看新盘龙湖·云河玉陛，感觉有点飘）
嗯，如果一个人说显小，那可能是错觉。
但是两个人，三个人，甚至大表姐埋伏在甲方的产品设计师都说显小，就有点…
总不能大家都集体出现幻觉了吧。
别说，大表姐还真有点不信邪，户型图打出来，三棱尺拿出来，大表姐分块测算了东三金茂府195㎡户型的套内面积。
金茂195㎡户型面积标注
✪图片来自大表姐手稿
主卧不含卫生间跟衣帽间：20.79㎡；客厅算28㎡吧；次卧套房大概21.7㎡。
北向书房、卧室、餐厅卫生间之类的加起来有81.75㎡，再加上一些边边角角的面积，套内差不多有164.12㎡吧。
算算得房率，额，84%。
大表姐以为自己算错了，算了好几遍，大家如果能看出来哪里有问题，跪求私信大表姐。
东三金茂府195㎡户型，得房率84%，大表姐有点懵。
因为圈里人大都知道，金茂那套科技管网系统会占用一部分建筑面积，如果没有额外赠送，得房率其实一直都不占优势。
大表姐查了北京金茂府的得房率，在78%左右，未来金茂府也差不多在77%上下。
东三金茂府这次进步这么大，直接跳涨到84%，难不成练了什么神功？
既然练了神功，那大表姐在样板间里问销售小哥哥，东三金茂府得房率是多少的时候，他那么扭扭捏捏地不肯说是为啥？
大表姐真是百思不得其解，欢迎各路人马前来解惑。
贰丨七宗罪
好了，算完得房率，东三金茂府195㎡户型为啥显小的问题不仅没得到解决，还更复杂了。
大表姐只好盲猜几个原因：
一宗罪：缺乏具备仪式感的空间设计。
按理说，这么大的平米数，相对会有些仪式感的设计在里面，比如双开门，比如大宽厅，比如超大的步入式衣帽间。
东三金茂府吧，双开门不说了，因为有人说对于200㎡的平层住宅而言，双开门没必要，有这个需求的人都去买别墅了。
（天誉145㎡户型双开门：mmp…）
但主卧衣帽间现场感受真的不大，看来买2000万住宅的人，也不配有个大点的衣帽间。
客厅面宽5.6米，绝对值不小，但放到195㎡的户型尺度里，就不怎么出彩，世茂天誉145㎡户型，客厅面宽也5.6米呢。
二宗罪：创造力匮乏。
东三金茂府这个195㎡户型，还是传统的南向三面，进门十字动线，这个框架从广渠金茂府，一直延续到现在。
这种传统的户型框架设计，会把空间切的比较碎，整体面积不小，却缺乏大的空间尺度感。
比如，东三金茂府195㎡户型整体的卧室空间，大概有83㎡，不算小，但切割成四个房间后，尺度感瞬间就弱了。
其实，之前我们也讨论过，面积大了居室是不是一定要多，是不是可以减少一间房而增大其它空间的提升品质。
但东三金茂府，结果还是多要一间房，真是无奈无奈，无奈啊。
“多间房逻辑”一直是刚需逻辑，大表姐的偶像大师扔过来一张照片，正好砸在大表姐的脸上，金粉的心碎了一地。
这让不了解金茂府的人，很可能认为东三金茂府是个郊区盘，朋友打趣说，五菱宏光老司机，看遍帝都金茂府。
这种“五菱宏光+东三金茂府”的混搭风，再配上“迭代2.0新奢系美学样板间全球发布”的画面，实在太撕裂。
更让金粉大表姐崩溃的是，金茂居然打出广告：三环北京金茂府，总价700万起。
✪图片来自微信推送广告
对于金茂的死忠粉来说，这种伤害叫“700万起”，这可是啪啪打北京金茂府的脸呐。
如果是700万起的小户型，北京金茂府早就被抢光了，即便是甩货清盘，也不能这样掉价做广告。
北京金茂府居然打起了价格战广告，实在实在是太跌份了。
在大表姐心里，北京金茂府要远远好过东三金茂府，忽然有种不好的预感，但也这不能怪金茂吧，要怪就怪市场。
市场这样，金茂也没办法。
三宗罪：必要的功能空间缺失，太硬伤了。
想想，一套195㎡的大户型，大衣帽间应该有吧，独立的收纳间应该有吧。
生活阳台、洗衣房这些也应该有吧。
但东三金茂府195㎡样板间里，除了主卧有个不算太大的衣帽间，两个次卧里都没放衣柜，也没集中收纳的储藏间。
洗衣机被潦草的塞到了样板间西厨的台面下面，还没有烘干功能。
就让人不禁想问，面积、面积，你到底去哪了？
有位老大姐教育了大表姐：“从好多年前开始，平层、第一住所豪宅，大部分就都没有了生活阳台和独立的洗衣房。”
嗯，一定都是别人带坏了金茂，别人都没有的东西，我金茂凭什么有。
不过，大表姐发现，或许户型图下面那几行不用放大镜就看不清的小字，可以勉强回答这个问题：
户型尺寸为暂测尺寸，不构成邀约或承诺内容；
本户型单页仅为邀约邀请，不作为购买商品房的依据；
以上面积为预测建筑面积，仅供参考。
原来，我们买房看了那么久的户型图，是看了个寂寞啊。
大表哥曾经也是金茂的狂热粉丝，看完195㎡户型后，也忍不住吐槽，岂止是三宗罪，还有：
四宗罪：主卧三分离没有做到；
五宗罪：精装品质没有体现金茂的实力；
六宗罪：功能展示和施工工艺品质没有体现出来；
七宗罪：毛细管网虽然升级为自动调节，也仅仅只能上下调温1度左右，满足不了个性化需求。
……
可能是“爱之深，责之切”，大表哥居然有点魔怔了，赶紧打住。
曾经在金茂府面前卑微如尘埃的大表姐，也不禁心有戚戚然。
身边有曾经的金茂人看完195户型后表示：我是老金茂人，不是新金茂人。
大表姐晕倒，195户型带来这么大的感情伤害，居然有人要求主动切割身份，对金茂进行断代。
一个更大的问号，在大表姐脑海里开始盘旋：金茂府怎么了，金茂到底怎么了？
叁丨金茂生变
根据业内朋友的后台留言，大表姐串了串时间，约5年前，金茂的改变已经发生。
5年前，在一次内部会议上，一位领导发言：关键是怎么干，没有干不成的事，核心点在这个地方，高举高打再拔高。
在定下增长规模调子后，金茂开始史无前例的大跃进。
为了实现2019年1500亿的销售目标，金茂在土地市场四处出击。这次金茂圣战的开销十分巨大：
2017年买地花了520亿，2018年买地花了383亿，2019年买地花了1046亿，分别占到了合同销售额的：
144%、70%、65%。
在房地产行业，房企买地花钱很谨慎，通常会控制在合同销售额的50%以内。
每一个高喊着减肥的妹子都有一张停不下来的嘴。金茂从来没有想过减肥，过去三年好象打了激素，在土地市场特别亢奋，借了很多钱买地，也为后来的发展埋下了隐患。
大表姐问，NB企业都会留一手，喜欢双保险，甚至三保险，金茂没两把刷子，不敢也不会这么玩吧?
大表哥慢悠悠吐出连环烟圈，说“金茂的营收就是连环烟圈，是双保险，谁知道意外了。”
大表姐懵圈了，不是被烟熏的，是犯了迷糊，抓紧翻开金茂的财报。
原来，金茂的营收双保险是指一级开发和住宅销售。
2017年卖地营收是113亿，2018年直接降到69亿，2019年再跌到62亿。
哇，金茂的一级开发营业收入掉链子，居然掉得这么惨。
一级土地开发销售占总合同销售额的百分比，也从2016年的23%自由落体到了2019年的4%。
大表姐似乎有点明白：金茂的营业收入双保险变成单杠了。
但是，这又和东三金茂府毛线关系呢？大表姐又一次陷入懵圈晕迷中。
肆丨困境
一方面激进拿地，另一方面双保险变身大单杠后，金茂的资产负债表不堪承压，各种财务指标异常不堪。
大表哥把一张带洋字码的图表扔在大表姐脸上，就是下面这张：
这是两条忧伤的曲线，显示了金茂的倔强与担当。
不过，这也是穆迪掏出的两张黄牌警告。
按照穆迪的评级标准：
1.如果金茂资本结构持续超过50%；
2.如果金茂的利息覆盖倍数持续低于3.5倍-4.0倍；
金茂将被下调评级。
✪图片来自万房研究
大表姐再懵圈也知道，约从4年前，金茂的信用财务指标变脸，一直处于黄牌高压线之下。
大表哥说，金茂的定期信用评级报告披露，很难产，每回都要拖很长时间，国际三大评级机构也是内心纠结。
还有一组数据让金茂管理层心惊肉跳：净利润。
这是央企高管绩效考核的指挥棒。
根据国资委的最新考核办法，除了EVA（经济增加值）和国有资产增值保值率外，还有两项调整：
一是用净利润替代原来的利润总额，二是用全员劳动生产率替代原来的总资产周转率。
如果再聚焦一点，净利润就是金茂管理层头上的金箍圈和指挥棒。
很不幸，最近4年，金茂的净利润表现太让人失望，我们从金茂的利息覆盖倍数自由落体就能推测出。
与净利润相关的财务指标是毛利润率。
2018年，金茂的毛利润率是37.5%；
2019年，金茂的毛利润率是29.4%。
直接下降了8.1个百分点，毛利润率降得速度有点离谱，原因是双保险中的土地一级开发掉了链子。
这是摆在金茂管理层面前的一道悖论题：
规模和利润，江湖地位和央企考核哪个指标优先，能不能同时兼顾？
伍丨小股操盘
成长悖论和现实接壤后，解决方案在哪？
大表姐在写完钱不钱的不要紧，我大金茂就是想刷个脸后，感谢远在魔都Rose小表妹提醒，重点关注利润。
一席话惊醒梦中人，大表姐这才手忙脚乱地去扒财报，秘密就在下面这张图表：
✪图片来自金茂2020年半年报
金茂已经超越联营和合营的层面，直接跨入利润超限战，从财务报表中硬是撕开一个口子：其他收入和收益。
大表姐还是不懂，大表哥亲自上手，扔来一张图表，砸在大表姐脸上。
大表姐天天脸都肿得跟馒头似的，落后就要挨打，这个道理太对了。
✪图片来自金茂2020年半年报
上面两张图片就是金茂2020年上半年的财报，亲们可以动手查一查。
原来“收益”是个框，啥都可以往里装。
去年上半年联营和合营的股权计量升值是2.62亿，今年上半年就窜到了12.93亿。
大表姐疯了，完全疯了，金茂的利润贡献居然还可以这么玩！！！
居然赚的是小股操盘的持股权重新定价的收益，而且还可以明目张胆、大摇大摆进入净利润，太神奇了吧！
终于明白金茂只图刷个脸的财务逻辑，大表姐要给大金茂献上xi gai。
陆丨神秘金援
末了，大表哥又说，东三金茂府这种刚需盘的打法，很反常，不应该也不是金茂的玩法。
背后的原因很蹊跷，有可能是项目公司的现金流压力很大。
战争的关键是水。战争之时，脱水是致命的，战士要寻找水源。
房企的关键是现金流，类似于战争时候的水源。
大表姐就在天眼查上狂点一通，你猜怎么着，居然点出了金茂小股操盘战略背后的大金主——申万宏源。
✪图片来自企查查
东三金茂府的项目公司股权表面上是合生（持股60%）和金茂(持股40%)。
大表姐一路点下去，居然发现金茂就是打酱油的，资本市场的超级大哥申万宏源才是王炸。
搭建这样的股权架构，应该花费很长时间、极大耐力吧。好比叠床架屋用铺设出巨大、复杂、优美的曼陀罗图案，稍不留神就会忽略，仿佛一切都不曾发生过。
这就对上了：金茂小股操盘，收获报表利润；金援申万宏源隐在幕后拿大头。
申万宏源也真够隐蔽的，中间设置了数家关联公司作为防火墙。玩资本市场的，就是跟咱做地产的产业工人不一样。
会不会违规？大表姐胆子小，怯生生地问大表哥。
还真是很难说，原来只是说信托资金不能在开发商拿地前介入，但是人家申万宏源就是股东。
大表哥也表示难为情，同时为金茂的上层资本运作叫好。
绕了这么一大圈子，终于又回到最简单的问题：金茂营运风格切换，和东三金茂府操盘有何内在关联?
大表哥做了一个大胆推测：
金援申万宏源虽然是大股东，但它的钱是什么性质？是慢钱还是快钱？
如果是快钱，类似信托资金或理财产品，还钱依然是有关门时间。
哇，大表姐又有新发现了，东三金茂府和大金茂绕了这么大圈子，依然受困于资金性质。
大家都是过客，拿快钱，快拿钱，走人。
太烧恼了，容大表姐歇两天，给脑子充充氧去……
（待续）
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