北京分钟寺三兄弟同室操戈隐情、真相和猜忌（下）
形成村落之后，就叫坟庄子。后来大家伙觉得这名也忒晦气了，就谐音为粉妆寺，说是清代皇帝到南苑狩猎，帝后嫔妃在这休息、梳妆而得名。实际上，皇帝去南苑人家走永定门，走南边，根本不往东南走，而且皇帝打猎也一般不会带着嫔妃，还要梳妆。
大家好，我是天天做表的，大表姐。
北京分钟寺三兄弟同室操戈隐情、真相和猜忌（中）、<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxMDA0MTQ1OQ==&mid=2476252545&idx=1&sn=b844c3047624a04edf4c691e30517203&chksm=8106929db6711b8bbd7e48375d91df4f957ce02ea28a61f6461798a066848765ea3ebe52f49b&scene=21#wechat_redirect">（上）发布之后，炸出一位潜伏已久的大佬。
姑且称他为大表舅吧。
那是晚上8点，销冠100后台收到一条消息：你们都想错了，分钟寺三兄弟根本不是产品的事情，而是从根儿上就错了。
大表姐脑子轰地一声，直觉短短的30字背后，藏着一万字的隐情，连忙发出求详情的信号。
“大佬，能否给个机会，详谈”
消息回复过去，大表姐握着鼠标的手有些微微发抖，只能靠不停地喝白开水来消解内心的紧张。
时间一分一秒过去，后台安静如鸡。
还差3分钟到晚上10点，大表姐正准备合上电脑下班，终于有消息传来。
只有一个字：好。
接下来，时间被飞快地拉回到多年以前。
壹
大表舅说，分钟寺最早的老名，其实叫坟庄子，天生就不是有钱人住的地方。
早年间出左安门，方圆二十多里，有许多大大小小的坟地，住着十几户专门给人看坟的人家。
形成村落之后，就叫坟庄子。
后来大家伙觉得这名也忒晦气了，就谐音为粉妆寺，说是清代皇帝到南苑狩猎，帝后嫔妃在这休息、梳妆而得名。
实际上，皇帝去南苑人家走永定门，走南边，根本不往东南走，而且皇帝打猎也一般不会带着嫔妃，还要梳妆。
即便要休息，也不会在乡间小庙，粉妆寺，只不过是居民们美好的想象而已。
后来粉妆寺叫着叫着，就成了分钟寺。
大概十几年前，位于北京南三环的分钟寺是一个城中村，北京最大的。
✪2011年的分钟寺，图片来源于网络
因为到国贸近，房租又便宜，分钟寺就成了很多北漂来京后的落脚地带，也成了脏乱差的代名词。
乱到什么程度呢？据说，当年这片儿KY、PF、JY成群，走在大街上，冷不丁就会遇到。
村里的路很脏，街道上垃圾成山。
每到傍晚时分，路边开店的小摊贩会随手把泔水倒在马路牙子上，所以那里的雨水篦子，总是油腻腻的。
到了夏天，还能闻到骨头腐烂的味道。
分钟寺的百度百科上，有段记录挺有意思，大表姐摘录了一点片段：
讲的是2008年奥运会期间，为了维持分钟寺这片儿的稳定、卫生。
分钟寺村不得不出动24名联防队员进行全天候监控，330名志愿者上街巡视。
很难想象，这块群魔乱舞的地带，日后会长出单价超过10万+的豪宅。
贰
契机埋在2005年。
实际上，早在1996年，分钟寺就传出要动迁的消息，但大表姐能查到的比较确切的时间点，是2005年。
一份老文件上写着：
经2005年第四期政府储备土地和入市交易土地联席会议审核，同意由北京嘉富龙房地产开发有限公司实施“丰台区分钟寺新村土地一级开发项目”。
大表姐从天眼查上查到，北京嘉富龙房地产开发有限公司（以下简称嘉富龙房产开发公司）的实际控制人，是掌握着珠江投资的朱伟航。
朱伟航是合生创展掌门朱孟依的儿子，朱孟依还有一个女儿，朱桔榕。
大表舅说，2005年，正是合生创展在北京如日中天的时候，分钟寺新村土地一级开发，基本掌握到了朱孟依家族庞大的商业版图中。
不过，城中村改造是块难啃的骨头。
根据大表舅提供的线索，大表姐查到，虽然2005年就已经确认由朱氏家族实施分钟寺新村土地的一级开发。
但到2011年，才按照ABCDE五个组团（其实就是回迁房部分），分别取得一级开发主体授权，并办理一级开发立项。
2013年又办理了一级开发授权及立项延期至2015年12月，2014年才启动腾退。
这里面的弯弯绕绕，不仅仅是居住在分钟寺的原住民不好动员，估计朱氏家族也有自己的小心思在里面。
大表舅说，老朱的账总是算的太精，精到钓个鱼，连鱼饵都舍不得放。
当时给村民盖回迁楼，还要想办法多盖个几万㎡，好盖到自己口袋里。
结果最后回迁楼交不出去，多盖也变不成自己的资产，弄到一地鸡毛。
大表姐无法证实大表舅的说法，但从官方文件里，查到一些端倪：
✪图片来源于北京市规自委
2013年，北京规自委挂了一份文件，核心内容是，增加回迁安置房用地面积及回迁安置房的总建筑规模。
安置房体量增加约10.4万㎡。
2019年，规自委又挂出了分钟寺改造控规调整方案的公示，大表姐发现：
图片来源于北京市规自委
商业从规划版图中被完全抹除，取而代之的是住宅增加7.72公顷。
✪数据来源于北京市规自委
另外，绿地减少0.37公顷。
图例显示，3.83公顷生态景观绿地，调整为3.46公顷公园绿地（ps：但表格明细中依然是生态景观绿地）
大表姐知识浅薄，也不知道哪个更高级。
叁
大表姐知道的是，这个即将诞生三个千万级豪宅的分钟寺版块，目前还是片没有完全拆完的荒地。
用网友们的话说就是：一出分钟寺地铁站，以为来到五线小县城。
大前天，大表姐去分钟寺转了一圈，远远地看到东三金茂的牌子。
✪东三金茂府工地
东三环上金茂府几个大字，在废墟和荒野的映衬下，相当魔幻。
大表姐沿着一条不知名的小路，找到了东三金茂府的工地，好基友世茂天誉没忘了在旁边拉一条横幅：
世茂北京天誉售楼处，电话：XXXXX
几千万的豪宅愣是搞出了WX的气质，你说这叫啥事儿啊。
沿途燕竹医院、庄子皮衣的牌子已经锈迹斑斑，但还没有被拆掉，街边也还有个尚未关张的小卖店，卖些饮料矿泉水。
天气有点冷，冻得大表姐手脚发麻，想找个能买杯热牛奶的地方都找不到。
只有远处看起来小小的中国尊，提醒着大表姐，自己离繁华并不远。
✪小小的中国尊
风吹适时地吹过来，卷着沙土，糊了大表姐一嘴。
大表姐吐了吐口水：有钱人谁受这罪。
大表舅说，是的，有钱人不受这罪，所以分钟寺三兄弟的地儿，本质上就不单纯是做产品的事情。
这其实牵扯到一个很宏大的话题：非传统豪宅区的豪宅，要怎么做？
10万+的售价，荒芜的周边环境，甚至被大片大片的回迁包围在里面，这是操盘手们都很头疼的问题。
有成功的案例吗？有的。
当年北京星河湾那块地儿，是北京有名的臭水沟。
✪星河湾周边环境改造
周边经济型住宅多，配套也不好，跟现在几个10万+豪宅面临的问题，也差不多。
黄文仔要面子，里里外外全修了。
大表舅说，当时第一期畅园首次开盘亮相的时候，园林、装修、重点小学、幼儿园、会所，也跟着同期建成。
包括红线外的大市政，道路改造，都是自掏腰包。
而分钟寺三兄弟，曾经也是有潜质的。
当年珠江投资把控一级开发，跟政府资源互动的机会很多，学校、医疗、商业完全可以提前铺排。
✪从这条小路进去，就是东三金茂府的工地了
不至于到二级开发时还处于被动。
大表舅觉得惋惜的，一个是一级开发的时候，没有搞定教育资源。
第二个就是东侧大片的城市规划绿地，没有花点心思，提前打造城城市公园。
分钟寺大片大片的回迁住宅呀，要在其中激活豪宅的基因，需要开发商额外做太多太多的努力。
现在呢？把地拆了，把原住民挪出去，盖上几个高层。产品抄来抄去，就是在立面上下了点功夫，弄的跟以前的房子稍微有些与众不同。
也就仅此而已。
外面穿一身华丽的绸衣，里面依然还是那一身臭皮囊，就叫豪宅了么？
大表舅有些激动，打字的语气也跟着激烈起来。
肆
那如果，只是如果，我们让时间倒退到10年前，珠江投资在做一级开发时，提前布局了教育、商业配套。
分钟寺三兄弟的日子就会好过吗？
也不一定。
为什么？因为客户可挑选的余地太多。
特别是传统豪宅区朝阳公园附近，二手豪宅总价也大多数在这个区间，新豪宅和老豪宅之间，有着天然的竞争关系。
不能因为户型好一点，外立面好一点，有钱人就会砸下2000万买你的东西。
户型可以改造，但如果优质配套如果不落地，大表姐昨天说了，住宅销售也就是买个地价钱。
就像石榴庄北京金茂府，大表舅又开始举例子，当年金茂在做北京金茂府时，讲了多少故事，倒腾了多少资源在里面。
又是学校，又是医院。
一平方公里的城市理想！这句标语大表姐现在还记得特别清楚。
但宣传期过了之后呢？不温不火，用大表舅的话说就是，没有受到市场的冷落，也没有惊起太大的波澜。
最近可能是为了清盘，北京金茂府竟然也打起了总价700万的走量广告，把曾经高贵典雅的姿态摔的粉碎。
✪图片来自微信推送广告
大表姐忽然有点明白，为什么东三金茂府从营销到产品，都透露着一股刚需范儿：
那是因为，经历过北京金茂府，金茂吃过在非传统豪宅区做豪宅的苦！
大表姐猜测，这次在分钟寺做东三金茂府，受过伤的金茂索性就放飞自我，走刚需快周转路线。
反正是小股操盘，合生并表，自己就赚个辛苦钱，锻炼锻炼团队罢了。
想到这里，大表姐对那辆依然停在分钟寺地铁口的五菱宏光肃然起敬。
只是珠江投资、只是合生，不该这样。
因为无论是金茂、还是世茂，都只是分钟寺三兄弟的操盘过客。只有你合生，珠江投资，要算一级开发的总账。
要在分钟寺这片地面上，永远的留下你的痕迹，你的名字。
我是大表姐，晚安。
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