房子正在成为北京城的股票，绩优股、垃圾股，还是蓝筹股？
1000个人眼里有1000个哈姆雷特，但北京楼市在长达30年里的时间，只有一个勾股定理：买到即是赚到。
但没有一棵树能够永远朝上长，比如房价。
一切都在悄悄改变。
PART01
1989年2月20日，《人民日报》第2版有篇文章说，大学生要工作100年才能买上两居室。当时的房价是1600元/m²—1900元/m²。
30年后，北京普通住宅的平均售价涨了32倍，刚毕业的大学生要工作77年，才能还完房贷。
历史在进步，还贷缩短了23年。
也有人唱反调：别相信屌丝逆袭，能逆袭的都不是屌丝，比如你要工作到99岁。
2020年岁末，南中国某座城市忽然流行起打新盘，很多年前，这座城市还流行过打新股。老股民们抬着一麻袋身份证炒股，批发制造亿万富翁。
打新股已经落后，打新盘正在成为最热门的造富工具，房子已经成为一座城市的股票。
这似乎不是个好兆头——股票有涨有跌，房价也可能存在某种命运。
在北京这座城市，眼下丰台区分钟寺地村的三个项目，东叁金茂府、世茂天誉、合生缦云即将开盘。
他们将要成为北京这座城市的新股。
或破发，或疯涨，或波澜不惊，都在牵动着北京楼市大盘的情绪。
东叁金茂府可能最早开盘。
开好盘，就是成功一半。坊间流传东叁金茂府上周六开盘，后又传闻蓄客量没有达到预期，延迟开盘。
这似乎是个信号。
目测项目起步单价100000+元/m²，总价最低1300W起，主力户型总价约在20000万。
这是北京楼市一个信号，正如11年前广渠地王一样。
不同的是，这一回可能是反向指标。只是因为东叁金茂府做了一个大胆决定，重新定义了北京楼市刚需新标准：
总价2000万。
金茂正在制造2000万的刚需房
PART02
有个段子：
师太，你就从了老衲吧！
…很久很久以后…
师太，你就饶了老衲吧！
老衲为什么要认输，很多人并不知晓历史细节，历史总是这样诡异，来来回回意外。
这并不是金茂第一次改写北京楼市历史。大概11年前，金茂的前身，方兴地产已经改写过北京楼市历史。
SOHO中国的老板潘石屹，既是人证，也是物证。
2009年6月30日中午，SOHO中国老板潘石屹要了一份牛肉炒盒粉，吃的时候连着两次，把自己嘴唇咬破。
陕北男人拿着餐巾纸擦嘴，满嘴都是血，餐巾纸用了好多张。
这在命理学上是凶兆。
能让京城地产大佬潘石屹紧张上火，咬破嘴唇，是什么事，又是多大的事?
几个小时后，在北京东四环广渠路将有一块土地挂牌出让。这块黄金宝地是北京CBD东扩的一部分，距离CBD也很近。
潘石屹一直深耕CBD，知道广渠路地块的份量，嘴边的肉不能一定要吃掉。
甚至在吃牛肉炒盒粉前，他和公司小伙伴们还在反复不停地更新测算楼面底价。
绝对不能超过14000元/m²。
但在牛肉炒盒粉快吃完的时候，潘石屹的情报战已经进入收官时间。
线人发来短信，有国企背景的大公司都要去，估计下午会有一场硬仗。
潘石屹下意识又咬了咬嘴唇，临时紧急拍板，楼面价再加1000块，15000元/m²。
事后分析，这只是潘石屹的楼面价上限。
拿下这块地，有人没设定上限。
PART03
到了现场后，潘石屹才发现自己的另类和孤单，只有自己一家是民营公司，共它的10家都是国有企业背景。
比如保利、远洋、中信、华远等，都是老朋友和熟悉的面孔。
竞拍席上，潘石屹的左边是万科朋友，右边是远洋朋友。看到都是老朋友后，潘石屹心安了很多。
他继续转身和后座的同行打招呼，实则是现场火力侦察。
意外发生了。
后排是三副表情严肃的陌生面孔，潘石屹努力平抑下内心的焦躁，依然主场气质，很绅士般攀谈。
问：你好，你是哪家公司?
答：小公司（表情严肃，很低调）
（潘石屹的同事凑到他耳朵跟前小声说：方兴地产。）
问：原来你们是香港上市公司啊，是中化集团下面的。
答：……
对方依然没有答腔，这让潘石屹感觉到了现场的寒意。惯例式寒暄摸底后，潘石屹心里有些底，似乎又在半空中悬着。
没用多长时间，潘石屹的不祥预感得到了验证。陌生面孔出手咄咄逼人，攻势凌厉。当然，这是沙盘推演上半场的意料之事。
远洋地产举牌加价档差是1000万，方兴地产是一个亿。30亿举一下，31亿举一下，32亿举一下…
潘石屹傻眼了。
国企老大哥们华远、万科、远洋似乎也懵圈。这匹来历不明的黑马究竟是来拍地，还是表演，还是纯粹搅局？到底想干什么？
在加价档差1个亿的助推下，招拍挂现场旋即进入下半场，楼面价很快和潘石屹的拍地上限持平，15000元/m²。
这对现场所有人都是嗓子眼的价格。各路人马纷纷跑出招拍挂大厅电话请示，或退或举，如果反复多轮，也包括陌生面孔方兴。
最后的决战时刻终于到了。
进入盲举阶段，保利地产、SOHO中国和方兴地产三家蒙眼角逐。
潘石屹的同事相当焦虑地趴在他耳朵旁，小声说，“公司电脑的地价利润测算表已经到头了，没有利润空间”。
不甘心出局的潘石屹，习惯性咬了咬受伤的嘴唇，有些无奈地对同事说，再举一次。
仅仅间隔1秒，这是载入改变北京楼市的1秒，这是方兴地产“遵义会议”的1秒。
方兴地产紧追、再举、反超。
原本已经准备好胜利腹稿的潘石屹，最后时刻无奈认输：一边喃喃自语不甘心，“哎呦怎么这样呢？”一边回头对方兴地产说：
“哥们，牛啊！”。
这个转身认输动作被媒体记者拍下来，成为北京楼市经典镜头：
广渠地王40.6亿，方兴造。
PART04
还有一组隐秘镜头，据央行披露：广渠地王成交当天，央行货币投放量是7万亿，原来的计划是5万亿。
7万亿流到哪里，广渠地王举牌现场的庞大国企方阵，已经给出了答案，并且向市场传递了更多符号性信号。
买房，永远要趁早。
很多人买房都会说再看看，其中有一大半后面就真的一直只能看看了。因为他只看到了房价在涨，没有看到央行放水。
在国贸上班的铁蛋很早明白一个道理，日常我们看到的经济走势宏观分析，多半和自己没半毛钱关系，爱装逼多半没好下场。
铁蛋很早就看中广渠路15号的一套二手公寓房，原来谈的是24000元/m²。他一直想把价格压得低一点、再低一点。
如果没有广渠地王的出现，漫天要价，坐地还钱，铁蛋的二手房交易战争，估计还会延续很久很久。
5月份的时候，铁蛋一直吊着卖房业主，拖延时间。广渠路地王最先挂出来的价格是26亿，铁蛋计算一下：
楼面价约是1.4万/m²。
他开始感觉到了一手新房市场传递到二手房的压力，主动频繁电话约聊二手房业主，尽量语速减缓，掩饰自己内心的忐忑。
但铁蛋的内心，已经兵荒马乱天翻地覆。
6月30日，当广渠路10号拍卖前，各种渠道预测，这块地将拍到36亿。
铁蛋沉不气了，要求马上签买卖合同。这一天晚上，铁蛋有一趟必须要出的差，火车票的时间恰恰又是晚上7点半，距离广渠门地王诞生相差3个小时。
大约下午6点，铁蛋诚意满满跟业主说：不讲价钱了，咱们现在就签。这份广渠地王带来的诚意，感动了业主。
感动持续到了7点半。
铁蛋怀揣着侥幸，一种劫后余生的兴奋，改签了当天最后一班火车。刚登上火车，铁蛋收到了消息：拍卖结束了。
40.6亿，楼面价16000元/m²。
侥幸和劫后余生的兴奋，让他第一次知道什么叫不能自己，忍不住笑了一路。
他给媳妇发短信说，我们的房子，将来也一定会涨到3万元/m²。事实上，铁蛋还是猜错了，10年后，他家的房子均价超过10万元/m²，每年涨1万/m²。
这一年的前5个月，是上一年前5个月成交量的1.4倍，超过了曾被认为历上楼市最火爆的年份，2007年。
这一年年底，上证指数3227点。
在股市里，人生只能做到逃一次顶和抄一次底，2009年的那天下午，铁蛋异常成功地抄底北京楼市。
他可能并不知道，北京楼市的底部才刚刚开始，此后10多年里，北京楼市只有买错，没有踏空。
PART05
郁亮曾经说过，没有成功的企业，只有时代的企业。
但是，他忘了自己的开发商身份。一栋建筑，要么是丰碑，要么是纪念碑。
2003年，合生创展从兄弟珠江地产那里，接手了珠江绿洲、珠江罗马嘉园跟珠江帝景三个累计将近200万㎡的大项目。
开盘卖了22亿。
同年，富力32亿拍下的广渠门地王入市，卖了18亿。
这一年的年底，孙宏斌带着他的顺驰，以9亿的天价拿下大兴黄村地块，完成了“世纪第一拍”。
此时，距离孙宏斌卖掉顺驰，还有5年。
合生创展在沉寂多年后，试图在丰台分钟寺东山再起，富力已经多年被债主敲门。
市场已经不记得他们的作品或丰碑，还有他们的沉默，公司的命运如郁亮预言。
但是，17年前的北京楼市，却意外因为一个人和一处豪宅意外改写。
很多公司都在慢慢老去或消失，但，能够支撑楼市大盘的绩优股，很少被人遗忘。
PART06
大约在2000年前后，一行广东商人刚下飞机，就匆忙奔向东四环朝阳北路一块地。
到了现场，几乎所有人都大吃一惊，这块地的周边有一条河，上面漂着动物尸体腐烂的气味，脚下杂草地丛生…
几乎所有人一边叹气，一边摇头摆手，一位小个子的潮汕人却笃定地说，我要在这里卖出北京最贵的房价。
1.5万/㎡！
掷地有声的小个子，就是南中国赫赫有名的开发商黄文仔。
说完这句话，他开始在13公顷的待征绿地上，铺陈自己心中的生态公园，除了养花种树，沿街立面翻新，改造污河，黄文仔还在开发红线外斥巨资改造生态。
据亲历者回忆，北京星河湾开盘前，除却地价的投入有15亿。
那个时候的钱实，芒果台一年的广告收入也才6亿，王健林说的小目标跟这，完全不是一个量级。
前前后后，埋头苦干3年。
不去计算利润率，也没有考虑IRR，更没有现金流回正的关门时间。
这样的开发动作很神奇，黄文仔也在创造奇迹，2005年，星河湾横空出世，园林、装修、小学、幼儿园以及会所，同期建成。
当年7月，星河湾以1.78万/㎡的高价实楼开盘，并在此后的5年中，连续占据北京年度、半年度销售业绩冠军。
北京星河湾已经成为北京楼市的丰碑，类似现象级的豪宅，也是一座城市，难得的硬通货和绩优股。
PART07
谁将终结北京星河湾模式？
终结者，金茂模式。
5年前，在金茂内部一次高层会议上，发生了激烈的争论：要保静态利润率，还是IRR?
会议持续开了一上午，财务模型、产品逻辑、竞品分析、市场态势迭出，最后的结论是：IRR优先，销售回款为王。
这是财务模型的胜利，也是股东们的胜利。
产品主义在财务模型面前落荒而逃：如果金茂某项目开盘延后，毛利率可以从23%升到26%，但IRR却会从11%掉到7.8%。
金茂模式以德式坦克碾压姿态，在北京楼市横冲直撞，摧城拔寨。
但在东叁金茂府似乎碰到了瓶颈，业内传言其原计划上周六开盘，并没有如期开盘，据说延期开盘日期待定。
难道东叁金茂府要向北京星河湾匠心精神致敬，要做时间的朋友？
显然不是，它要向IRR致敬。
PART08
如果传言属实，东叁金茂府延期开盘，在金茂操盘史上，应该算作事故。
事故里都有故事，故事里都有秘密。
如果把分钟寺三兄弟开盘比作三只股票上市，发行定价取决于成本，取决于地价，取决于有没有注水？有没有人狙击？市场还有没更多的资金消化它们？
一个公开的秘密是：
当一家公司周转率为王，房子成了道具，甚至不再在乎道具有成色，市场的态度就会发生逆转。
这也意味着，周转率伤害了客户，也最终伤害了自已。
在东叁金茂府195㎡户型中，我们看到了其中一个秘密：
户型整体面宽13.5米，进深14.45米，户型框架十分方正，空间天赋满满。
但是，195㎡居然翻车了，没有储藏间，没有独立洗衣房，没有生活阳台。
最让人遗憾的是，没有令人印象深刻的记忆点。有的只是，多出一间房。
这个眼镜户型一下子挑明了身份，这下好了，人人都知道它是2000万的刚需，不装了，摊牌了。
分钟寺三兄弟之一的世茂天誉，145㎡户型厨房，虽然是U形设计，空间局促，居家生活烟火气全无。
置业顾问解释说，我们的业主不会在家里吃饭。
世茂天誉的高端客户画像相比，金茂德式坦克的户型设计，伴随刚需打法、疯狂电call，以及那辆停在分钟寺地铁口的五菱宏光，给到2020年北京楼市标签：
2000万刚需，金茂造。
当房子成为北京楼市股票的时候，东叁金茂府2000万刚需盘，将在2020年岁末，助推这支股票再攀高点。
东叁金茂府能够如愿以偿吗？
表象是，自东三环北线一字往南摆开，朝阳公园豪宅区、双井—九龙山一线高端住宅分流截杀，梯次配置，并有多处狙击点拦截国贸客户的外溢。
但真正隐秘又可怕的，是国贸CBD甲级写字楼里的白领，正在成群消失，同时消失的还有白领的领导和老板。
一小段富人阶层消失了，形成真空，没有填补。 国贸豪宅鄙视链里的惨烈人生
内外绞杀，国贸CBD外溢的漏网之鱼，能剩下几条？这个问题一直让人头疼困惑。
直到某天，意外收到一条神秘留言：
CBD漏网之鱼，指的是囊中羞涩又想住品牌豪宅的刚需改善呗？
仿佛又闻到刚需韭菜的香味，唯有韭菜生生不息。
PART09
如果把分钟寺三兄弟比作三只股票，发行定价取决于成本，取决于地价。
把镜头再拉回到5月9日那天，和11年前相似，竞争相当激烈。日后与合生合作开发的世茂，糊涂官错判葫芦案，心急之下与合生叫板，拉升地价。
不知道世茂有没有悔意。 世茂、合生、金茂是不是分钟寺围标？
自己抬高的地价，含泪也要咽下去。
表面上，朱氏家族一级开发后，均参股三幅地块二级开发，是理论的赢家。最终，这一切还要取决于三只股票的发行价和认购率。
但是，真正的资本大鳄却深隐其身后。
中央政府三条红线监管之下，开发商现金流纷纷告急。但在草蛇灰线之下，资本大鳄设计出叠床架屋的股权架构：
合生背后的资本大鳄是中诚信托。 分钟寺三兄弟“茂合神离”，两虎相斗，过江龙入局
金茂背后的资本大鳄是申万宏源。 分钟寺三兄弟同室操戈隐情、真相和猜忌（中）
世茂背后的资本大鳄是谁，大家猜猜。
这些资金是理财产品，还是信托资金，明股实债，还是明股明权，依然也是一部迷局。
也许有人会问，它们是庄家吗？这三只股票又能否坐庄成功？
就在这篇文章收尾的时候，上证大盘指数正在冲击3400点，距离11年前，上涨不足173点，而铁蛋的房价，已经翻了4倍。
房价这棵树，还能涨多高？
开启全民打新盘理财新游戏，自南而北骚动，像极了“九七”后香港的房价跌了70％那一幕历史剧。
那个时代的北京楼市，就像是夏天到了，姑娘被风吹起的裙角，想想都很美好。
这个时代的北京楼市，就像是冬天到了，姑娘被风吹起的裙角，想想都很寒冷。销冠智库
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